奈良県吉野郡大淀町大字下渕１６４番１(下市口駅・越部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,800円

2017年01月01日に行った奈良県吉野郡大淀町大字下渕１６４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,800円/㎡としました。

奈良県吉野郡大淀町大字下渕１６４番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県吉野郡大淀町大字下渕１６４番１
住居表示 
価格52,800円/㎡
交通施設、距離下市口、200m
地積79㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況西8.8m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

奥田幸助氏による調査レポート

不動産鑑定士奥田幸助
価格52,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域で、地域要因について特段の変動は認められない。需要は低迷しており、地価は継続的な下落基調にある。
地域要因の将来予測近隣地域は小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、地域要因に大きな変化は見られず、現状のまま推移するものと判断される。地価については現下の地域動向から継続的な下落基調にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は大淀町及び周辺市町村に存する既成商業地域の圏域。需要者は同一需給圏内に地縁を有する個人事業者が中心で、圏外からの需要は少ない。背後地人口の減少や郊外型店舗の進出による顧客の流出に加え、経営者の高齢化や後継者難等も相俟って、商圏の狭い既成商業地域は、閉鎖を余儀なくされる店舗が目立っており衰退傾向にあり、需給動向は弱含みで推移している。画地規模が様々であり取引も少ないため、需要の中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因当町人口は減少傾向が継続、総体的な購買力低下の中、幹線道路沿い地域は一定の需要が見込まれる反面、旧来からの商業地は衰退傾向が顕著である。

上山英雄氏による調査レポート

不動産鑑定士上山英雄
価格52,800円/㎡
個別的要因個別的要因について特段の変動は認められない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、周辺の大型店舗への顧客流出の影響で駅前商店街としての機能は喪失しつつあり、店舗の閉鎖が増えている。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模小売店舗が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず現状のまま推移するものと予測される。地価は依然として弱含みと思われる。
市場の特性同一需給圏は近鉄吉野線、御所線、南大阪線、大阪線、橿原線及びJR和歌山線、桜井線等の各駅周辺で、大淀町を中心に周辺市町村で比較的狭い商圏を基礎に成り立つ商業収益に関して代替性を有する圏域である。用途性に注目すれば需要者は奈良県中南部に広がるが、地縁性を持つ個人事業者が中心である。旧来の駅前商店街は老齢化、営業不振等で店舗の閉鎖が増加している。画地規模がさまざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因当町の人口は減少し、過疎化が進み老齢化が進行している。郊外型SCに顧客が流出し、商圏の狭い駅前商店街は不振で店舗の撤退が増加している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度3818401
北緯 135度7872884

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下市口駅(地価相場 26,200円/㎡)越部駅(地価相場 23,900円/㎡)大阿太駅(地価相場 27,500円/㎡)六田駅(地価相場 25,050円/㎡)福神駅(地価相場 29,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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