奈良県吉野郡下市町大字阿知賀２１１０番外(越部駅・下市口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,000円

2017年01月01日に行った奈良県吉野郡下市町大字阿知賀２１１０番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,000円/㎡としました。

奈良県吉野郡下市町大字阿知賀２１１０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県吉野郡下市町大字阿知賀２１１０番外
住居表示 
価格16,000円/㎡
交通施設、距離下市口、2,100m
地積626㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南東3.3m町道
その他の接面道路南西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),400(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田秀紀氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田秀紀
価格15,900円/㎡
個別的要因競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動は特段認められない。
地域要因市街化調整区域内の住宅地域であるため市街化が抑制され、宅地転用が乏しいこと等から、地価は依然下落基調にある。
地域要因の将来予測近隣地域は農家住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、市街化調整区域に指定されており，市街化が抑制されることから、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。
市場の特性同一需給圏は、奈良県南部の市街化調整区域内の住宅地または市街化区域内の農家住宅地である。需要者の中心は吉野郡内の居住者が大半を占める。当該近隣地域は中規模の農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、下市町内の市街化調整区域内の住宅地は、周辺市町村の市街化調整区域内の土地と同様、市街化区域内の住宅地との対比で相対的に劣位にあり、需要が停滞している。土地は630㎡程度で1，000万円程度が需要の中心と推定される。
一般的要因交通の便が悪いこと等から、他市町からの人口の流入は少なく、人口は微減、高齢化も進行しており、土地の新規需要は乏しい。

中本欽也氏による調査レポート

不動産鑑定士中本欽也
価格16,000円/㎡
個別的要因側道はあるが効用は認められない。また、個別的要因に関し、特に変動は認められない。
地域要因農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような変動は認められず、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。一方、地価水準は地価については依然として下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄吉野線等の沿線で、下市町及び周辺市町村における調整区域の住宅地域である。地縁的選好性の強い圏域のため、需要者は地元の住民が中心であり、圏外からの転入者は殆ど見られない。圏域内においては世帯分離等による取引が散見される程度であり、高齢化や人口の減少が顕著であり、新規の供給も殆ど見られないことから、需給動向としては弱含みの状況にある。需要の中心となる価格帯は620㎡程度の土地で1000万円程度と考えられる。
一般的要因下市町は、主要産業である林業及び木材関連産業等の衰退に伴い、人口の減少、高齢化率の上昇に直面している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度3807516
北緯 135度7985763

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

越部駅(地価相場 23,900円/㎡)下市口駅(地価相場 26,200円/㎡)六田駅(地価相場 25,050円/㎡)大阿太駅(地価相場 27,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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