奈良県吉野郡下市町大字善城６５番２(下市口駅・越部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,700円

2017年01月01日に行った奈良県吉野郡下市町大字善城６５番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,700円/㎡としました。

奈良県吉野郡下市町大字善城６５番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県吉野郡下市町大字善城６５番２
住居表示 
価格23,700円/㎡
交通施設、距離下市口、2,900m
地積181㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ県道沿いの既成住宅地域
前面道路の状況東9.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中本欽也氏による調査レポート

不動産鑑定士中本欽也
価格23,700円/㎡
個別的要因東向き中間画地であり、日照、通風等居住の快適性に優れる。個別的要因に関し、特に変動は認められない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ県道沿いの既成住宅地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような変動は認められず、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ県道沿いの既成住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価については依然として下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄吉野線等の沿線で、下市町及び周辺市町村における既成住宅地域の圏域である。近隣地域は役場や当該地域の商業の中心となる地域に近い位置にある県道沿いの住宅地域である。地縁的選好性の強い圏域であるため、需要者は地元の住民が中心である。高齢化や人口の減少が顕著であり、圏外からの転入者は殆ど見られないことから、需給動向としては弱含みの状況にある。需要の中心となる価格帯は200㎡程度の土地で500万円までと考えられる。
一般的要因下市町は、主要産業である林業及び木材関連産業等の衰退に伴い、人口の減少、高齢化率の上昇に直面している。

藤田秀紀氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田秀紀
価格23,700円/㎡
個別的要因東道路の画地で日照の面で優位性があるが、競争力等で特段の変動要因は認められない。
地域要因県道沿いの地域であるが、店舗利用は少なく、左記一般的要因の影響を受け、地域内の土地の需要は停滞し、地価は依然下落基調にある。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ県道沿いの既成住宅地域であり、既に土地の有効利用の程度が高い地域であることから、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。
市場の特性同一需給圏は、下市町全域及び隣接町（大淀町、吉野町）内の住宅地である。需要者の中心は吉野郡内の居住者が大半を占める。当該近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ県道沿いの既成住宅地域である。下市町内の住宅地は、鉄道やバス便が少なく、交通アクセス等、生活利便性の面で奈良県中和地区内の住宅地より劣位にあることから、需要も停滞している。土地は580㎡程度で1，400万円程度が需要の中心と推定される。
一般的要因交通の便が悪いこと等から、他市町からの人口の流入は少なく、人口は減少し、高齢化も進行しており、土地の新規需要は乏しい。

環境情報

地形・地質

変成岩

変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。

土地利用・植生宅地,植林地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度358526
北緯 135度7953854

参考：該当物件周辺マップ

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奈良県吉野郡下市町大字下市字今在家９８番奈良県吉野郡下市町大字新住字酒屋垣内４９０番１、４９０番２合併の１奈良県吉野郡下市町大字下市字新町７８３番

参考：近隣駅の地価相場

下市口駅(地価相場 26,200円/㎡)越部駅(地価相場 23,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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