奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１(下市口駅・越部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,800円

2017年01月01日に行った奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,800円/㎡としました。

奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番奈良県吉野郡下市町大字下市１８７番１
住居表示 
価格40,800円/㎡
交通施設、距離下市口、1,700m
地積178㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が並ぶ国道沿いの既成商業地域
前面道路の状況東7.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田秀紀氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田秀紀
価格40,800円/㎡
個別的要因競争・代替関係の変化等、個別的要因の変動は特段認められない。
地域要因古くから商業集積性が高い国道沿いの商業地域であるが、店舗経営者の高齢化等から衰退化傾向にあり、地価の下落が継続している。
地域要因の将来予測近隣地域は、小売店舗が並ぶ国道沿いの既成商業地域であり、既に商業集積の程度が高い地域であることから、今後とも概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と予測する。
市場の特性同一需給圏は、奈良県南和地区内（五條市、吉野郡等）の商業地である。需要者の中心は概ね南和地区内の日用品店舗または飲食店舗経営者に限られる。当該地域は、国道沿いに小売店舗が並ぶ既成商業地域であり、以前は下市町内の中心的な商業地域地であったが、近隣市町（五條市、大淀町等）にできた大型商業施設の影響等により、昨今需要は低調である。取引価格は多様であり、需要の中心となる価格の指摘は困難である。
一般的要因隣接市町の大型商業施設に町内の顧客が流出し、経営者の後継者難等も相まって店舗経営に影響を与え、商業地域の衰退化が進行しつつある。

中本欽也氏による調査レポート

不動産鑑定士中本欽也
価格40,700円/㎡
個別的要因中間画地である。個別的要因に関し、特に変動は認められない。
地域要因小売店舗が並ぶ国道沿いの既成商業地域であり、価格形成要因に影響を及ぼすような変動は認められず、地価は依然として下落傾向にある。
地域要因の将来予測小売店舗が並ぶ国道沿いの既成商業地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、現状のまま推移すると予測する。地価については依然として下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄吉野線の沿線で、下市町及び周辺市町村における既成商業地域の圏域である。近隣地域は、小売店舗が並ぶ国道沿いの商業地域であるが、営業していない店舗も多く見られ、かつての賑わいは失われている。地縁的選好性の強い圏域であるため、需要者は地縁を有する者に限られる。人口の減少が顕著であり、圏外からの出店は見られないことから、需給動向としてはかなり弱含みの状況にある。需要の中心となる価格帯は個別性が強く見出し得ない。
一般的要因下市町は、主要産業である林業及び木材関連産業等の衰退に伴い、人口の減少、高齢化率の上昇に直面している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度3696107
北緯 135度7904274

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下市口駅(地価相場 26,200円/㎡)越部駅(地価相場 23,900円/㎡)大阿太駅(地価相場 27,500円/㎡)六田駅(地価相場 25,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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