宮城県多賀城市栄２丁目１９０番１(多賀城駅・下馬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
23,500円
2017年01月01日に行った宮城県多賀城市栄２丁目１９０番１(宮城県多賀城市栄２−７−３６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 宮城県多賀城市栄２丁目１９０番１ |
| 住居表示 | 栄２−７−３６ |
| 価格 | 23,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 多賀城、2,000m |
| 地積 | 9,917㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 工場、倉庫、事業所等が建ち並ぶ工業地域 |
| 前面道路の状況 | 南40.0m市道 |
| その他の接面道路 | 東側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 工業専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
真木芳美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 真木芳美 |
|---|---|
| 価格 | 23,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因による需給への影響は特に認められない。 |
| 地域要因 | 景気回復や復興需要に伴い、仙台港背後地の流通業務用地に対する需要が増加している。 |
| 地域要因の将来予測 | 海上物流の拠点である仙台港に近く、震災後の復興需要を背景に、地価はしばらくは上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、多賀城市のほか宮城野区の仙台港背後地の流通業務地域や工業地域である。需要者は同一需給圏の内外の法人で大手及び中堅の物流業者が中心を占める。当地域は東北における物流の拠点のひとつであり、震災後の経済状況の下、周辺地域における震災復興需要に伴って当該地域に対する需要は増加傾向にある。市場での中心となる価格帯は、10，000㎡程度の更地であれば2億円程度である。 |
| 一般的要因 | 物流施設用地等の大規模画地への需要は根強く、津波地域においても好立地の工業地等への需要は底堅い。 |
松尾公平氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松尾公平 |
|---|---|
| 価格 | 23,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 工場用地としての需要は薄いが、仙台港近接を活かして物流施設用地としての需要が増えてきている。 |
| 地域要因の将来予測 | 産業空洞化等の影響で工場は移転・縮小傾向だが、仙台港間近の物流施設用地としての需要が増大している。土地の供給は少ない一方、物流施設用地の取引では高値も散見されるため、地価は上昇傾向での推移を予想する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は多賀城市および仙台市宮城野区、若林区等の工業地域である。需要者の中心は県内外で広域的に事業を展開する企業などである。津波被害を受けた地域であるが、被災を契機に他へ移転した工場の跡地についても、仙台港近接の利点を活かして物流業施設用地として取得される等の動きもある。規模等により取引される価格帯も様々で需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 地価上昇は続きながらも、同時に二極化も進行中で、利便性や都心部への距離、環境の良否等による格差が拡大傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 38度2839298 北緯 141度0200432 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
多賀城駅(地価相場 55,200円/㎡)下馬駅(地価相場 43,500円/㎡)塩釜駅(地価相場 42,500円/㎡)西塩釜駅(地価相場 43,500円/㎡)国府多賀城駅(地価相場 50,550円/㎡)中野栄駅(地価相場 74,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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