神奈川県伊勢原市笠窪字谷戸４６８番５外(倉見駅・愛甲石田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


102,000円

2017年01月01日に行った神奈川県伊勢原市笠窪字谷戸４６８番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

神奈川県伊勢原市笠窪字谷戸４６８番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県伊勢原市笠窪字谷戸４６８番５外
住居表示 
価格102,000円/㎡
交通施設、距離鶴巻温泉、900m
地積135㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西4.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西田利寛氏による調査レポート

不動産鑑定士西田利寛
価格102,000円/㎡
個別的要因北西道路であり、日照、居住の快適性等において特段の優位性は認められない。個別的要因に変動はない。
地域要因鶴巻温泉駅から徒歩圏の住宅地域であるが、より都心部に近い地域の地価に値頃感があり、それとの競合により需要は弱含み傾向にある。
地域要因の将来予測中小規模住宅及びアパートが混在する住宅地域であり、当面は現状のまま推移していくものとみられる。鶴巻温泉駅から徒歩圏にあるものの値頃感のある地域との競合で需要は弱く地価は下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、伊勢原市内において小田急小田原線の各駅から徒歩乃至徒歩限界圏に位置する既成住宅地域と認められる。需要者の中心は東京都心方面や神奈川県内に通勤する勤労世帯等が中心である。伊勢原市内からの転入、マンションの買い換え需要も見られる。近年中規模宅地の細分が行われ総額を需要に応じて設定した物件も見られる。土地130㎡程度で1300万円前後、新築戸建住宅は2500万円前後の物件が中心である。
一般的要因伊勢原市は首都圏のベッドタウンとして機能している。人口は微増傾向にある。地価は二極化が顕著であり、伊勢原市としては総じて弱含みである。

橋本公夫氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本公夫
価格103,000円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因当該地域は最寄駅から徒歩圈内の既存住宅地域であり、利便性も良好であるものの、取引面積はやや小さくなる傾向がある。
地域要因の将来予測中小規模住宅及びアパートが混在する高台の住宅地域として熟成している。近時、取引は小規模建売住宅を中心に見受けられるが、地価は横這いもしくは下落傾向を継続すると予測される。
市場の特性同一需給圈は小田急小田原線沿線「東海大学前」「鶴巻温泉」「愛甲石田」駅を圈域とする秦野市東部、伊勢原市西部・東部の穏やかな丘陵地及び盆地状の地勢からなる住宅地域一円である。需要者の中心は秦野市・伊勢原市及び隣接市町村居住者が中心で、30∼40歳の1次取得者が大半だが、2次取得者も散見される。土地価格総額で1，200∼1，600万円程度、建物付で2，400∼2，800万円（新築）程度が需要の中心である。
一般的要因伊勢原市は、道路等の整備・宅地開発・都市化が進行している。人口は、ほぼ微増傾向が続いているものの、地価はまだ横這い傾向となっている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3960754
北緯 139度3516409

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

倉見駅(地価相場 120,000円/㎡)愛甲石田駅(地価相場 120,500円/㎡)門沢橋駅(地価相場 118,000円/㎡)宮山駅(地価相場 120,000円/㎡)伊勢原駅(地価相場 122,500円/㎡)社家駅(地価相場 125,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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