佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２(佐賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


18,000円

2016年01月01日に行った佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,000円/㎡としました。

佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市高木瀬町大字長瀬字二本杉２２８４番２
住居表示 
価格18,000円/㎡
交通施設、距離佐賀、4,100m
地積543㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

市丸亮介氏による調査レポート

不動産鑑定士市丸亮介
価格18,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の調整区域では新規開発が盛んで、当該近隣地域内でも小規模な開発が行われている。
地域要因の将来予測当地域は調整区域の農家住宅地域として今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。調整区域では50戸連たんによる新規の開発案件に需要が集中しており、今後も地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は佐賀市の市街化調整区域の住宅地域一円で、需要者は佐賀市の農業従事者やサラリーマン等が大半を占めるが、地縁性のある高木瀬地区からの需要が特に強い。ここ1年間大字長瀬の調整区域の新規開発案件が多い為新規案件に需要が集中する傾向に有り、農家住宅地に対する需要は弱い状態が続いている。画地規模によりかなりバラツキがあるが、土地は800万円∼1，000万円程度の物件が需要の中心を占めているものと思われる。
一般的要因人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んでおり、土地取引件数も減少傾向にある。アベノミクスの効果は今のところ顕在化していない。

樋口隆弘氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口隆弘
価格18,000円/㎡
個別的要因変動はない。
地域要因地域北東側にサッカー場等が新設され1年以上経過し、集落の一角で50戸連たんに基づくミニ開発がみられたが、住環境等にほぼ変動はない。
地域要因の将来予測集落の一角で50戸連たんに基づくミニ開発が行われたが宅地開発が活発化する様相はみられない。地域の土地需要等に及ぼす影響は今のところ限定的で、地価の弱含み基調は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐賀市北部エリアを初めとした佐賀市の市街化調整区域内やその周辺で形成される住宅地域の存する範囲である。在来の集落等での需要は地縁関係者が中心であり、周辺市域等から転入するケースは少ない。高木瀬地区でも市街化区域の周辺部は50戸連たんに基づくミニ開発が活発で需要もあるが、小学校等から遠い近隣地域に需要が向かうことは少ない。土地の規模500㎡程度で9百万円前後が需要の中心価格帯と思料する。
一般的要因消費増税による駆け込みの反動から回復し取引件数は概ね前期並み。値頃感のある調整区域の50戸連担制度開発は300区画超の高水準で推移。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2909764
北緯 130度2880662

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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