佐賀県佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５(佐賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,800円
2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５(佐賀県佐賀市高木瀬東６−１−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 佐賀県佐賀市高木瀬東６丁目４０６番３５ |
| 住居表示 | 高木瀬東６−１−９ |
| 価格 | 36,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐賀、3,200m |
| 地積 | 229㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
清原雅利氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清原雅利 |
|---|---|
| 価格 | 36,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 平成27年末に西側隣接地域でハウスメーカーによる分譲が行われており（全8区画）、完売している。 |
| 地域要因の将来予測 | 長瀬地区等の周辺地域における50戸連たん制度による分譲地と競合関係にあるが、適地減少のため、当該開発はより郊外に移りつつある。今後も現在の利用状況で推移するが、地価は下落傾向が緩和されると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主に旧佐賀市の市街地及びその周辺に存する住宅地域。需要者は、佐賀市及びその周辺市町に居住する30∼40代の一次取得者が中心。低金利、住宅ローン控除等により、人気のある校区等で高値での取引も見られるが、郊外の物件、街路条件が劣る物件等は50戸連たん制度による分譲地等との競合から、相対的に引き合いは低調。ただし、当該分譲地も開発はより郊外に移っている。土地は9百万円前後、新築戸建で20百万円台後半が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 県庁所在地。人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は対前年比でやや減少。新設住宅着工戸数は増加。50戸連たん開発は面積、区画数共に増加。 |
樋口隆弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 樋口隆弘 |
|---|---|
| 価格 | 36,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 競合となる調整区域のミニ開発が続いているが、市街化区域での地価下落が続き、総額感が需要目線に近づきつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 成熟した戸建住宅地域であり、法令規制からも現状の閑静な住環境は維持されると予測する。調整区域のミニ開発と競合して軟調だった地価は総額水準に値頃感が出てくれば下落に歯止めがかかってくると予測する。 |
| 市場の特性 | 旧佐賀市内や大和町の市街化区域の戸建住宅地域が存する範囲が同一需給圏であり、需要の中心は佐賀市内に通勤するサラリーマン等の一次取得層である。自動車利用が欠かせないことから幅員の比較的広いミニ開発物件等に需要が奪われてきた。本件のような幅員の狭い古い団地への選好度は相対的に低いが、値頃感から中古住宅の需要は堅調である。市場の中心価格帯は、土地は230㎡程度で8∼9百万円、新築戸建では20∼25百万円程度の水準と思料する。 |
| 一般的要因 | 取引件数が微減で推移するが売物件が相対的に少ない影響もある。貸家の着工が寄与して新設戸数はこのところ増勢を保っている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2879742 北緯 130度2968072 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
佐賀県佐賀市北川副町大字光法字光法分１２４９番佐賀県佐賀市神野西２丁目１１１１番６佐賀県佐賀市巨勢町大字午島字一本松２７０番１２佐賀県佐賀市高木瀬町大字高木字三本松十一１６１０番１０佐賀県佐賀市八幡小路９３番佐賀県佐賀市高木瀬西６丁目９９５番１外佐賀県佐賀市東佐賀町５０６番１１佐賀県佐賀市高木瀬西６丁目１１３６番１４佐賀県佐賀市開成４丁目７１７番１３外佐賀県佐賀市大和町大字尼寺字印鑰１５０８番３
参考：近隣駅の地価相場
佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード