三重県四日市市大字塩浜字里前４３３４番１(塩浜駅・北楠駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
41,100円
2016年01月01日に行った三重県四日市市大字塩浜字里前４３３４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県四日市市大字塩浜字里前４３３４番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 41,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 塩浜、800m |
| 地積 | 240㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅と農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.6m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
船橋俊一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 船橋俊一 |
|---|---|
| 価格 | 41,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 生活利便性のある住宅地域であるが津波懸念のため地価は−1％∼−3％の下降率で推移しており、他の地域からの流入は期待できない状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 鈴鹿川河畔の水害被害予測がみられる旧来住宅を主とする既成住宅地域であり、大きな変動はなく今後も現状で推移するものと予測される。地縁・血縁的要素が多く介入する地域であるため需要は弱含みと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、四日市市を中心とする住宅地域。需要者は、同一需給圏内の一次取得者が中心である。近隣地域は、一般住宅及び農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で市場はやや限定的であり需要は弱い。土地は、標準的規模の画地で総額1，000万円程度、戸建物件は2，500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 四日市市の人口は約31万人で過去1年間で約−0．2％とほぼ横ばい。大きな宅地供給要因の企業の旧社宅は造成中か分譲が完了に近い状況にある。 |
梅村啓之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 梅村啓之 |
|---|---|
| 価格 | 41,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 鈴鹿川及び伊勢湾沿岸部に近く、津波等災害リスクも懸念されるため、需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 市南部の既成住宅地域であり、地域要因の大きな変動はみられないが、鈴鹿川及び伊勢湾沿岸部に近いため、地震による津波被害の懸念が残り、需要は弱含みである。地価は引き続き緩やかな下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、四日市南部の住宅地域であり、典型的な需要者は市内在住、特に当該地域に地縁を有する一次取得者である。沿岸部に近い既成住宅地域にあっては、他地域からの転入者は少なく、また、津波等の災害リスク懸念もあって、需要は低調である。需要の中心となる価格帯は、土地は240㎡で総額1，000万円程度、新築戸建で総額2，500万円程度であるが、総額を抑えた2，000万円未満の狭小戸建も散見される。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は概ね横ばい傾向。住宅地価格は、利便性・品等の高い地域で上昇傾向も、高齢化の進む地域や利便性に劣る地域の下落率は大きい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9288329 北緯 136度6425153 |
参考：該当物件周辺マップ
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三重県四日市市御薗町１丁目７８番三重県四日市市小古曾５丁目１３９０番９０三重県四日市市大字塩浜字酉改２６２９番１外三重県四日市市諏訪町８４番１三重県四日市市日永４丁目１９４５番１外三重県四日市市蒔田２丁目４２８番三重県四日市市日永１丁目９７３番１三重県四日市市大井手３丁目２８５番
参考：近隣駅の地価相場
塩浜駅(地価相場 52,300円/㎡)北楠駅(地価相場 43,200円/㎡)海山道駅(地価相場 60,900円/㎡)楠駅(地価相場 35,000円/㎡)南四日市駅(地価相場 47,750円/㎡)新正駅(地価相場 66,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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