三重県四日市市大字塩浜字酉改２６２９番１外(塩浜駅・北楠駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,200円

2017年01月01日に行った三重県四日市市大字塩浜字酉改２６２９番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,200円/㎡としました。

三重県四日市市大字塩浜字酉改２６２９番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県四日市市大字塩浜字酉改２６２９番１外
住居表示 
価格26,200円/㎡
交通施設、距離塩浜、2,000m
地積251㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況漁家住宅等が密集する既成住宅地域
前面道路の状況西3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

瀬古博之氏による調査レポート

不動産鑑定士瀬古博之
価格26,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿岸部の漁村集落内にあって、市場は限定的で需要は弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測漁家住宅等が密集する既成住宅地域であり、大きな地域変動要因は認められない。津波に対する防災意識の高まり等もあり需要は弱く、地価の下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、四日市南東部の海岸に近い住宅地域を中心として、その周辺に所在する既成住宅地域。需要者の中心は地域的な地縁性を有する個人が中心になるものと思われる。漁家住宅を中心とするような既成住宅地域では、圏外からの転入は少ないものと思われ、市場は限定的で需要は弱い。取引は低調であるため、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
一般的要因四日市市の人口は概ね横ばいで推移。景気は緩やかな回復傾向。雇用は高水準を維持しており、個人消費は持ち直し。建築着工は回復傾向にある。

九鬼精一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士九鬼精一郎
価格26,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因津波浸水懸念があり、需要は弱く、地価は下落している。
地域要因の将来予測沿岸部の低地の漁村集落であり、土地利用に変化はなく現況のまま推移し、地価の下落は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、四日市市南部を主とする戸建住宅地。需要者は同一需給圏内に居住する個人が大部分を占める。市街地の住宅地であり、宅地分譲等の供給は見られるが需要は弱含み。土地は200㎡程度で1000万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が取引の中心。
一般的要因四日市市の人口は横ばい傾向にある。景気は、このところ弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9288329
北緯 136度6425153

参考：該当物件周辺マップ

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三重県四日市市御薗町１丁目７８番三重県四日市市大字塩浜字境目９３番２外三重県四日市市大字塩浜字酉改２６２９番１外三重県四日市市諏訪町８４番１三重県四日市市日永４丁目１９４５番１外三重県四日市市蒔田２丁目４２８番三重県四日市市日永１丁目９７３番１三重県四日市市大井手３丁目２８５番

参考：近隣駅の地価相場

塩浜駅(地価相場 52,300円/㎡)北楠駅(地価相場 43,200円/㎡)海山道駅(地価相場 60,900円/㎡)楠駅(地価相場 35,000円/㎡)南四日市駅(地価相場 47,750円/㎡)新正駅(地価相場 66,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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