三重県四日市市下之宮町字神宮地１０４番１(塩浜駅・北楠駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
52,500円
2016年01月01日に行った三重県四日市市下之宮町字神宮地１０４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県四日市市下之宮町字神宮地１０４番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 52,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大矢知、1,200m |
| 地積 | 313㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に農地等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
前田直人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 前田直人 |
|---|---|
| 価格 | 52,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域内に大きな変動はない。周辺では小規模開発等による住宅地供給が続いているが需給は比較的安定しているものと思料する。 |
| 地域要因の将来予測 | 隣接する西富田町を含め、農地の小規模開発による住宅地化が進んでおり、近隣地域内でも農地等が見られるため、それらの住宅地への転用が徐々に進んでいくものと予想する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は四日市市北部及び周辺町の住宅地域である。需要者の中心は四日市市内の一次取得者層である個人であるものと思料する。商業施設との利便性は特に難なく、近鉄富田方面へも比較的近いため周辺でも小規模開発等による住宅地供給は多く需給は安定的である。土地は標準的面積で約1，500万円∼1，800万円程度、新築の戸建は総額で3，200万円∼3，800万円程度が需要の中心であるものと思われる。 |
| 一般的要因 | 当市の人口は概ね横ばい傾向にある。取引件数は前年比で減少している。利便性の高い住宅地需要は堅調であるが、利便性に劣る住宅地需要は弱い。 |
梅村啓之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 梅村啓之 |
|---|---|
| 価格 | 52,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 生活利便性に優れる住宅地域であり、宅地化される農地もみられ、住宅地域として成熟しつつある。地価はほぼ横ばいである。 |
| 地域要因の将来予測 | 良好な住環境を有する地域で、散見される農地等も徐々に宅地化されており、今後も住宅地域として成熟していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、四日市市北部の住宅地域であり、典型的な需要者は四日市市在住の一次取得者である。生活利便施設への接近性に優れる地域では、ミニ開発等による新興住宅地の供給が活発であり、需給とも安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は300㎡で総額1，500万円程度、新築戸建は総額2，700万円∼2，800万円、中古戸建で2，000万円以内が中心である。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は概ね横ばい傾向。住宅地価格は、利便性・品等の高い地域で上昇傾向も、高齢化の進む地域や利便性に劣る地域の下落率は大きい。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9288329 北緯 136度6425153 |
参考：該当物件周辺マップ
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三重県四日市市御薗町１丁目７８番三重県四日市市小古曾５丁目１３９０番９０三重県四日市市大字塩浜字境目９３番２外三重県四日市市諏訪町８４番１三重県四日市市日永４丁目１９４５番１外三重県四日市市蒔田２丁目４２８番三重県四日市市日永１丁目９７３番１三重県四日市市大井手３丁目２８５番
参考：近隣駅の地価相場
塩浜駅(地価相場 52,300円/㎡)北楠駅(地価相場 43,200円/㎡)海山道駅(地価相場 60,900円/㎡)楠駅(地価相場 35,000円/㎡)南四日市駅(地価相場 47,750円/㎡)新正駅(地価相場 66,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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