千葉県千葉市若葉区桜木１丁目３８７番５７(都賀駅・みつわ台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


69,500円

2016年01月01日に行った千葉県千葉市若葉区桜木１丁目３８７番５７(千葉県千葉市若葉区桜木１−１０−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,500円/㎡としました。

千葉県千葉市若葉区桜木１丁目３８７番５７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県千葉市若葉区桜木１丁目３８７番５７
住居表示桜木１−１０−１３
価格69,500円/㎡
交通施設、距離千葉、4,300m
地積89㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況南4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

河津満氏による調査レポート

不動産鑑定士河津満
価格69,500円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 区画整然とした閑静な住宅地域である。造成分譲後、相当の年数を経て、画地の利用者の高齢化が進むが、地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測 地域内街路の幅員は狭く、交通接近条件が劣る郊外の住宅地域であり、住宅地としての人気は低い。今後も現状を維持するものと見られ、景気は好転局面にあるが地価は横ばいで推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏はJR総武線千葉駅からバス便利用による戸建住宅地域と判断した。需要者の属性は30才台から40才台が多く、千葉市内あるいは都心への通勤者で一次取得者が多い。市場での需給動向は、道路条件が劣ること、地積規模が小さく造成後相当年数を経過していること等から人気の低迷は続き、価格は弱含みで推移している。市場での需要の中心は土地で1000万円台、新築戸建住宅で2000万円から25000万円程度である。
一般的要因 景気好転の兆しが鮮明になりつつある中で、都心の不動産需要は上昇傾向にあるが、千葉市内における土地需要と価格への影響は穏やかである。

河野宗博氏による調査レポート

不動産鑑定士河野宗博
価格69,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通利便性に劣り、狭隘道路が標準的な従来の住宅地域であるが、現状においてその地域要因につき特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測千葉駅からバス便エリアで、かつ狭隘道路が標準的な地域となっているが、今後も現状のまま推移する思料される。地価については、景気は回復傾向であるが、バス便の地域であることから横這い傾向が続くと思料する。
市場の特性同一需給圏は若葉区内を中心とするも市内郊外の住宅地域の範囲であると判定した。需要者の属性としては、市内に通勤するサラリーマン層が中心である。市場の需給動向として、当該地域は交通利便性に劣り、道路条件及び画地条件とも劣る旧来からの住宅地域でありその需給は弱いものである。需要の中心価格帯は、土地のみで600万円∼700万円、新築戸建で1，800万円程度である。
一般的要因雇用・所得環境の改善傾向が続く中、千葉市においては、不動産市況への影響は大きくないが、地価はバラツキが見られるも回復傾向にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度64434749999999
北緯 140度1512803

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

千葉県千葉市若葉区西都賀５丁目１３８２番２８３千葉県千葉市若葉区都賀３丁目４番２千葉県千葉市若葉区都賀３丁目２８番２千葉県千葉市若葉区西都賀３丁目１２４９番１５千葉県千葉市若葉区桜木町６５４番１７千葉県千葉市若葉区千城台西２丁目５番８千葉県千葉市若葉区都賀の台２丁目１５６３番１６千葉県千葉市若葉区若松町９４８番５４千葉県千葉市若葉区若松町５３１番２４６千葉県千葉市若葉区都賀の台４丁目１４６２番３４千葉県千葉市若葉区加曽利町１０３２番１１千葉県千葉市若葉区貝塚町１２０６番３千葉県千葉市若葉区西都賀２丁目９番１３千葉県千葉市若葉区みつわ台５丁目１番１２０千葉県千葉市若葉区西都賀３丁目１２１７番１３

参考：近隣駅の地価相場

都賀駅(地価相場 97,000円/㎡)みつわ台駅(地価相場 102,000円/㎡)桜木駅(地価相場 85,600円/㎡)動物公園駅(地価相場 98,100円/㎡)四街道駅(地価相場 69,400円/㎡)小倉台駅(地価相場 74,050円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード