兵庫県神戸市垂水区高丸７丁目２２５２番１７２６(垂水駅・東垂水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


111,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区高丸７丁目２２５２番１７２６(兵庫県神戸市垂水区高丸７−７−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を111,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区高丸７丁目２２５２番１７２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区高丸７丁目２２５２番１７２６
住居表示高丸７−７−７
価格111,000円/㎡
交通施設、距離垂水、1,600m
地積128㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤原正秀氏による調査レポート

不動産鑑定士藤原正秀
価格111,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因バス圏の住宅地域で街路状況が劣るが総額面で需要は堅調に推移し、地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は住宅地域として成熟しており、特に変動要因がないので今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は横這い傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市の居住者が大半を占める。旧来からの住宅地内の小規模開発地や区画整理事業実施地区等で、新規分譲等宅地が継続的に供給されているが、地価の値頃感や景気の回復傾向の継続効果等から、需給関係は安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は標準的な規模の土地で1，200万円前後、新築の戸建住宅は3，000万円程度である。
一般的要因人口は微減傾向。景気は緩やかな回復基調にある。大規模団地の分譲や市街地内で小規模分譲等が見られるが、概ね住宅地需要は堅調に推移している。

山本昌生氏による調査レポート

不動産鑑定士山本昌生
価格111,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因丘陵地の地勢で街路条件等が劣る住宅地域であるが、概ね実需に見合った価格水準で値頃感もあり、地価は横這い。
地域要因の将来予測当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず、当分の間現状維持するものと予測する。値頃感が出てきた地域で地価は安定的で今後もしばらくは均衡状況が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神戸市内居住者である。旧来からの既成住宅地域で、地域周辺では中規模の団地開発による新規分譲がみられる。最寄駅の通勤等利便性から、実需は概ね堅調で、地価はほぼ横這い。土地は100㎡程度で1，200万円前後、新築の戸建住宅は3，000万円程度が中心である。
一般的要因垂水区の人口は微減傾向。駅徒歩圏内の住宅地の需要は堅調である。徒歩圏外では新規の住宅分譲が継続され、供給過多の住宅団地も見られる。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6405341
北緯 135度0551188

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

垂水駅(地価相場 180,000円/㎡)東垂水駅(地価相場 172,000円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)滝の茶屋駅(地価相場 123,500円/㎡)舞子駅(地価相場 150,000円/㎡)西舞子駅(地価相場 138,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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