兵庫県神戸市垂水区高丸２丁目２２４５番１７４外(垂水駅・東垂水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


154,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区高丸２丁目２２４５番１７４外(兵庫県神戸市垂水区高丸２−４−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を154,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区高丸２丁目２２４５番１７４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区高丸２丁目２２４５番１７４外
住居表示高丸２−４−２８
価格154,000円/㎡
交通施設、距離垂水、950m
地積149㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北東5.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

有馬隆之氏による調査レポート

不動産鑑定士有馬隆之
価格154,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測周辺地域においては敷地の細分化も見受けられるが、今後とも良好な住環境を維持していくものと予測する。閑静な住宅地域であり、地価は概ね横這いで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は神戸市の居住者が大半を占める。高台の閑静な住宅地域で居住環境に優れ、従来は邸宅街であったが、近年は画地の細分化が進み、値頃感から需給は比較的安定している。土地は2，000万円∼2，500万円程度、新築の戸建物件は4，000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因地価は全般的に上昇傾向にあるが、郊外部等では依然として下落傾向にあり、地価の二極化が進んでいる。垂水区では地価は安定的に推移している。

潤氏による調査レポート

不動産鑑定士潤
価格154,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測敷地細分化が見受けられるが、今後とも閑静な住環境を維持していくものと予測される。地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲はJR山陽本線及び山陽電鉄沿線で神戸市南西部の圏域に存する住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。垂水区の住宅地は全般的に人気が高く、また市内では相対的に利便性に優るため、需要は根強い。土地は150㎡前後で総額2000∼2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因神戸市垂水区は大阪・神戸のベッドタウンとしての人気が高いが、人口は微減している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6364873
北緯 135度0564299

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市垂水区高丸１丁目２２４５番１５及び２２４５番１９兵庫県神戸市垂水区旭が丘１丁目２２４２番１４３兵庫県神戸市垂水区高丸８丁目２２４３番１２４兵庫県神戸市垂水区塩屋町字四反田６００番３６兵庫県神戸市垂水区伊川谷町有瀬字大西７２９番１外兵庫県神戸市垂水区玉津町居住字瓦坂２３３番２外兵庫県神戸市垂水区高丸３丁目２２４５番５５兵庫県神戸市垂水区野田通１７番２兵庫県神戸市垂水区旭が丘１丁目２２４２番１４１

参考：近隣駅の地価相場

垂水駅(地価相場 180,000円/㎡)東垂水駅(地価相場 172,000円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)滝の茶屋駅(地価相場 123,500円/㎡)舞子駅(地価相場 150,000円/㎡)西舞子駅(地価相場 138,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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