兵庫県神戸市垂水区清水通２１番４外(垂水駅・東垂水駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


171,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区清水通２１番４外(兵庫県神戸市垂水区清水通７−２９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を171,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区清水通２１番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区清水通２１番４外
住居表示清水通７−２９
価格171,000円/㎡
交通施設、距離垂水、750m
地積202㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

有馬隆之氏による調査レポート

不動産鑑定士有馬隆之
価格170,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測当該地域は中小規模一般住宅が建ち並ぶ成熟した住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。JR垂水駅から徒歩圏に位置する利便性の優れる住宅地域であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線及び山陽電鉄本線の沿線で、概ね神戸市西部の住宅地域を包含する圏域。需要者は神戸市内の居住者が大半を占めている。JR垂水駅から徒歩圏に位置する利便性の優れる住宅地域であり、需要は底堅く推移している。市場の中心となる価格帯は200㎡程度の標準的な規模の土地で3，000万円∼3，500万円程度、新築の戸建住宅は4，500万円∼5，000万円程度である。
一般的要因地価は全般的に上昇傾向にあるが、郊外部等では依然として下落傾向にあり、地価の二極化が進んでいる。垂水区では地価は安定的に推移している。

水野雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅一
価格171,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。駅に比較的近い既成住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要は強含みである。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや上昇の傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者は、神戸市の居住者が大半を占める。垂水駅徒歩圏内の既成住宅地域で利便性もあり、需要は強含みであると思料する。土地は3，400万円程度、新築戸建は4，500万円から5，000万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因個人消費に弱さもみられるが、景気は回復傾向に、雇用等は改善傾向にある。居住環境の良い住宅地域では不動産市況は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6341184
北緯 135度0579748

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市垂水区伊川谷町上脇字西川１０２５番兵庫県神戸市垂水区高丸１丁目２２４５番１５及び２２４５番１９兵庫県神戸市垂水区伊川谷町有瀬字皆竹７８６番２兵庫県神戸市垂水区玉津町居住字瓦坂２３５番兵庫県神戸市垂水区玉津町高津橋字坂の下３０７番兵庫県神戸市垂水区玉津町吉田字北屋敷９８３番兵庫県神戸市垂水区押部谷町西盛字北山５６６番６１３兵庫県神戸市垂水区平野町下村字山下３２９番１兵庫県神戸市垂水区神出町田井字上ノ称宣２０６番１兵庫県神戸市垂水区押部谷町福住字願生寺３７５番１兵庫県神戸市垂水区押部谷町木津字勝田９４５番兵庫県神戸市垂水区枦谷町寺谷字中籾之木３０３番兵庫県神戸市垂水区枦谷町池谷字山ノ谷２７６番１兵庫県神戸市垂水区伊川谷町前開字界地４３８番兵庫県神戸市垂水区坂上３丁目４番２兵庫県神戸市垂水区岩岡町古郷字上新池１９５番１兵庫県神戸市垂水区岩岡町古郷字北揚６２８番兵庫県神戸市垂水区美穂が丘２丁目３番１３兵庫県神戸市垂水区押部谷町木幡字宇津木原２番４２兵庫県神戸市垂水区伊川谷町潤和字石塚１５２５番兵庫県神戸市垂水区玉津町今津字堂田２１９番２兵庫県神戸市垂水区伊川谷町有瀬字古苗代１３４９番兵庫県神戸市垂水区伊川谷町別府字地蔵本２１２０番２兵庫県神戸市垂水区岩岡町岩岡字中筋１５５４番１兵庫県神戸市垂水区押部谷町木津字笹山１５４０番９兵庫県神戸市垂水区押部谷町細田字前田６４３番１８兵庫県神戸市垂水区櫨谷町寺谷字中山７３５番７兵庫県神戸市垂水区伊川谷町前開字大口谷１３８８番４兵庫県神戸市垂水区伊川谷町別府字切レ谷１７４１番４兵庫県神戸市垂水区平野町印路字上四ツ塚８３５番９兵庫県神戸市垂水区伊川谷町有瀬字一ノ谷３１７番兵庫県神戸市垂水区玉津町高津橋字上大谷９９７番２兵庫県神戸市垂水区伊川谷町上脇字谷田７１７番１兵庫県神戸市垂水区日向２丁目１９２番４兵庫県神戸市垂水区桜が丘西町３丁目４番１５兵庫県神戸市垂水区富士見が丘４丁目４番３兵庫県神戸市垂水区押部谷町西盛字北山５６６番８０１兵庫県神戸市垂水区岩岡町古郷字中新地５３番７兵庫県神戸市垂水区持子３丁目８番兵庫県神戸市垂水区玉津町新方字南方４２８番１兵庫県神戸市垂水区伊川谷町別府字切レ谷１７４１番４兵庫県神戸市垂水区平野町印路字上四ツ塚８３５番９兵庫県神戸市垂水区伊川谷町別府字小畑山１８９８番１１外兵庫県神戸市垂水区岩岡町岩岡字中筋１５５４番１兵庫県神戸市垂水区平野町下村字山下３２９番１兵庫県神戸市垂水区神出町田井字上ノ称宣２０６番１兵庫県神戸市垂水区押部谷町福住字願生寺３７５番１外兵庫県神戸市垂水区押部谷町木津字勝田９４５番兵庫県神戸市垂水区櫨谷町寺谷字中籾ノ木３０３番兵庫県神戸市垂水区櫨谷町池谷字山ノ谷２７６番１兵庫県神戸市垂水区伊川谷町前開字界地４３８番兵庫県神戸市垂水区押部谷町木津字笹山１５４０番９兵庫県神戸市垂水区押部谷町細田字前田６４３番１８兵庫県神戸市垂水区櫨谷町寺谷字中山７３５番７兵庫県神戸市垂水区伊川谷町前開字大口谷１３８８番４兵庫県神戸市垂水区伊川谷町有瀬字大西７２９番１外兵庫県神戸市垂水区高丸１丁目９５９番７７兵庫県神戸市垂水区星陵台８丁目１０６４番１８５１兵庫県神戸市垂水区高丸３丁目２２４５番５５兵庫県神戸市垂水区川原３丁目１１番２兵庫県神戸市垂水区野田通１７番２

参考：近隣駅の地価相場

垂水駅(地価相場 180,000円/㎡)東垂水駅(地価相場 172,000円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)滝の茶屋駅(地価相場 123,500円/㎡)舞子駅(地価相場 150,000円/㎡)塩屋駅(地価相場 85,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード