兵庫県神戸市垂水区旭が丘１丁目９９２番１９(垂水駅・霞ヶ丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


154,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区旭が丘１丁目９９２番１９(兵庫県神戸市垂水区旭が丘１−７−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を154,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区旭が丘１丁目９９２番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区旭が丘１丁目９９２番１９
住居表示旭が丘１−７−９
価格154,000円/㎡
交通施設、距離垂水、450m
地積269㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い利便性のよい住宅地域
前面道路の状況西4.6m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山本昌生氏による調査レポート

不動産鑑定士山本昌生
価格154,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅地域として良好な住環境を形成しており、最寄り駅からも徒歩圏内にあり利便性もよく、地価は強含み。
地域要因の将来予測当該地域は南傾斜の古くからの住宅地域で、今後も現状維持のまま推移し、当該地域の地価水準は、生活上の利便性も良好で需給関係からやや強含み傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、山陽電鉄本線、JR山陽本線沿線で、神戸市南西部の圏域に存する住宅地。需要者は神戸市内の居住者が大半を占める。旧来からの既成住宅地域であるが、最寄駅徒歩圏で、通勤利便性等からも需要は底堅く、地価は強含み傾向が続いている。土地は、供給が画地分割による分譲が中心で、種々の画地規模が取引され需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因垂水区の人口は微減傾向。駅徒歩圏内の住宅地の需要は堅調である。徒歩圏外では新規の住宅分譲が継続され、供給過多の住宅団地も見られる。

野島準一氏による調査レポート

不動産鑑定士野島準一
価格154,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因「垂水」駅から徒歩圏のエリアは人気が高く品薄状態にあり地価は引き続き上昇した。
地域要因の将来予測当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず当分現状維持するものと予測する。JR「垂水」駅徒歩圏に位置し、市場での選好度が高く地価は引き続き上昇傾向にあるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神戸市内居住者である。既成住宅地域で画地規模には幅があるが、供給は既存画地の分割による小規模な建売分譲が見られる程度である。一方、景気の減速から長期化していた市場滞留期間が戻りつつあり、実需は回復傾向にある。周辺での一般的な取引は土地は200㎡程度で3，500万円前後、新築の戸建住宅は5，000万円前後が中心。
一般的要因昨年は購入者の希望額が区内の住宅総額を下回りがちな市況となり、取引自体は減少したが、地価への影響は軽微で総じて横這い傾向となった。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6327349
北緯 135度0541273

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

垂水駅(地価相場 180,000円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)東垂水駅(地価相場 172,000円/㎡)舞子駅(地価相場 150,000円/㎡)滝の茶屋駅(地価相場 123,500円/㎡)西舞子駅(地価相場 138,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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