茨城県つくばみらい市小絹字溜下１８５番３６(小絹駅・新守谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


33,700円

2017年01月01日に行った茨城県つくばみらい市小絹字溜下１８５番３６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,700円/㎡としました。

茨城県つくばみらい市小絹字溜下１８５番３６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県つくばみらい市小絹字溜下１８５番３６
住居表示 
価格33,700円/㎡
交通施設、距離小絹、710m
地積221㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の戸建住宅が建ち並ぶ新興住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木和貴氏による調査レポート

不動産鑑定士植木和貴
価格33,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件、接近条件等に変化は見られない。みらい平地区住宅地の優位性は変わらず、地域の相対的な競争力低下は続いている。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ住宅地としての環境を維持してゆくものと予測する。景気は回復傾向にあるが、市内では大規模区画整理地での分譲は続いているため、今後地価は若干の弱含み傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はつくばみらい市及び周辺自治体の中規模住宅地の圏域が中心となる。需要者は上記同一需給圏内の30∼40代の一次取得者が中心となる。不動産市況は回復傾向にあるが、市内では大規模区画整理地を中心とした良質な宅地供給が継続しているため、需要は新規分譲地に向かいやすい。土地は65坪程度で720万円から800万円程度、新築戸建物件については3000万円前後の物件が主流である。
一般的要因①つくばみらい市の人口は増加傾向。②都市計画道路等は事業進行中。③大規模区画整理により市内の宅地供給過剰傾向は続いている。

増田潤志氏による調査レポート

不動産鑑定士増田潤志
価格33,600円/㎡
個別的要因地域内において概ね標準的な競争力を有しており、個別的要因の変動は特に見受けられない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。民間業者によるスプロール的な小規模開発地が多い地域で、特段需要の強い地域ではなく、下げ止まりに至っていない。
地域要因の将来予測民間業者によるスプロール的な小規模開発地が多い地域であり、今後も当分の間は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏をつくばみらい市及び隣接の守谷市における普通住宅地域と把握した。需要者の中心は圏内に居住する30∼40代前半の一次取得者等が大半を占めるが、圏外からの転入者も散見される。民間業者によるスプロール的な小規模開発地が多い地域であり、みらい平駅周辺の新興の分譲地・区画整理地に比べると競争力に劣り、需要は弱含み。需要の中心となる価格帯は、土地総額で7百万円程度、新築戸建で2千万円程度と把握される。
一般的要因TX周辺地域の熟成に伴い人口増加継続。TX周辺と旧来からの市街地との二極化が進行。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9847364
北緯 139度9780339

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小絹駅(地価相場 56,200円/㎡)新守谷駅(地価相場 78,850円/㎡)水海道駅(地価相場 32,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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