奈良県奈良市千代ヶ丘３丁目４番２(学園前駅・富雄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
85,200円
2017年01月01日に行った奈良県奈良市千代ヶ丘３丁目４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 奈良県奈良市千代ヶ丘３丁目４番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 85,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 学園前、2,500m |
| 地積 | 198㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 40(%),60(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
竹村牧氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹村牧 |
|---|---|
| 価格 | 85,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特筆すべき個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 大規模住宅団地内に存し住環境は良好だが、バス圏の住宅地のため、需給関係はほぼ均衡しており、地価は引き続き横ばい圏で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 学園前駅からバス圏に存する環境良好な戸建住宅としてほぼ熟成している。需要は比較的堅調であるが、周辺で同品等の住宅地供給が多いため、今後の地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、奈良市、生駒市にあって、近鉄奈良線の各駅からバス圏の住宅団地。需要者は、大阪都心部勤務の一次取得のサラリーマン層が中心である。近隣は居住環境は概ね良好であるが、学園前駅からバス圏に存し、需要の大幅な回復は見られず、地価は横ばい圏で推移している。取引の中心価格帯は、土地は約200㎡で1600∼1750万円程度と考察される。 |
| 一般的要因 | 良好な資金調達環境、低金利・住宅取得支援策の継続、実質賃金・個人消費の回復緩慢、奈良市人口微減・世帯数微増、不動産の二極化・選別化進行。 |
井上重人氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 井上重人 |
|---|---|
| 価格 | 85,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | バス圏ではあるが住環境は比較的良好であり、需給は安定し、地価は横ばい傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地として熟成しており、今後とも閑静な住環境を維持するものと予測する。中古住宅の取引は堅調で、バス圏の住宅地にあっても地価水準は安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね近鉄奈良線沿線の奈良市、生駒市周辺に存する戸建住宅地域。需要者の中心は、圏内に居住する一次取得者または買い替え層であるが、大阪都心部へのアクセスの良さから大阪東部地域からの流入も認められる。最寄駅からは遠くバス圏の住宅地であるが、住環境は比較的良好で、土地取引は概ね安定している。土地は200㎡程度で1800万円程度、中古戸建は2500万円前後が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 当市では人口減少、高齢化が進んでいるが、環境良好な住宅地の需要は底堅い動きとなっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6812113 北緯 135度7498157 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
学園前駅(地価相場 89,900円/㎡)富雄駅(地価相場 89,900円/㎡)菖蒲池駅(地価相場 91,700円/㎡)尼ヶ辻駅(地価相場 114,000円/㎡)西ノ京駅(地価相場 76,150円/㎡)大和西大寺駅(地価相場 114,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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