和歌山県伊都郡九度山町大字慈尊院字堂ノ壇１１４番５外(高野口駅・九度山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,000円

2017年01月01日に行った和歌山県伊都郡九度山町大字慈尊院字堂ノ壇１１４番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,000円/㎡としました。

和歌山県伊都郡九度山町大字慈尊院字堂ノ壇１１４番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県伊都郡九度山町大字慈尊院字堂ノ壇１１４番５外
住居表示 
価格22,000円/㎡
交通施設、距離九度山、1,900m
地積322㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農家住宅も見られる既成住宅地域
前面道路の状況南西4.6m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

西本和生氏による調査レポート

不動産鑑定士西本和生
価格22,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅も見られる既成住宅地域であり、外部からの需要は乏しい。
地域要因の将来予測一般住宅の中に農家住宅も見られる既成住宅地域であるが、地域要因に大きな変動要因はなく、当分は現状維持で推移するものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は九度山町及び周辺市町の圏域。需要者の中心は九度山町の居住者が大半を占める。人口減少や高齢化が顕著であり、新規の宅地開発は見られず、住宅地の需要は弱い。土地は700万円程度の物件が需要の中心となっており、新規の戸建物件はほとんど見られない。
一般的要因地域経済の停滞が続いており、人口減少や高齢化により住宅地需要は弱い。

佐藤健氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤健
価格22,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅と農家住宅が混在する旧来からの既成集落地域のため、需要は弱い。
地域要因の将来予測 当該地域は一般住宅、農家住宅を中心とする住宅地域で、当面は同様の住環境を維持するものと予測する。地価水準は過疎化等の影響により、下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は九度山町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は九度山町に地縁のある居住者が大半を占める。一般住宅と農家住宅が混在する既成集落地域で町外からの転入者も少なく、需要が限定されるため地価は下落傾向で推移している。土地は総額で600∼700万円程度、新築戸建物件は極めて少ない。
一般的要因大河ドラマの影響による観光客の増加は一過性であり、今後も過疎化と高齢化が進んで行く。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害洪水による浸水被害(昭和28年(1953)7月18日 集中豪雨災害)
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度296521
北緯 135度548999

参考：該当物件周辺マップ

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和歌山県橋本市小峰台１丁目１９番１７和歌山県伊都郡高野口町大字大野字上知山８２４番１２和歌山県橋本市清水字中栄２２７番１外和歌山県橋本市高野口町大野字上知山８２４番１２和歌山県橋本市高野口町名倉字東大木芝１７９番１和歌山県橋本市高野口町向島字上嶋６番１２和歌山県橋本市高野口町小田字辻脇６７８番１３外和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字桃園１３６５番３和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字鳥居芝５６８番２和歌山県伊都郡九度山町大字入郷字中ノ段５８７番１和歌山県伊都郡九度山町大字河根字坂垣内１３７番１和歌山県伊都郡九度山町大字下古沢字中之垣内２２１番和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字稲垣１４７１番２和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字浦島３４３番和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字上古曽部１２２２番５

参考：近隣駅の地価相場

高野口駅(地価相場 30,700円/㎡)九度山駅(地価相場 27,550円/㎡)中飯降駅(地価相場 30,700円/㎡)学文路駅(地価相場 30,700円/㎡)妙寺駅(地価相場 30,700円/㎡)高野下駅(地価相場 30,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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