和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字桃園１３６５番３(九度山駅・学文路駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,400円

2017年01月01日に行った和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字桃園１３６５番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,400円/㎡としました。

和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字桃園１３６５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字桃園１３６５番３
住居表示 
価格24,400円/㎡
交通施設、距離九度山、450m
地積133㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が密集する既成住宅地域
前面道路の状況東3.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),300(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

西本和生氏による調査レポート

不動産鑑定士西本和生
価格24,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの既成住宅地域であるが、街路条件が劣り、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測一般住宅が密集する既成住宅地域であり、地域要因に特別な変動要因はなく、今後とも同様の住環境を維持していくものと予測する。地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は九度山町及びその周辺市町の圏域。需要者の中心は九度山町の居住者が大半を占める。一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域経済の低迷や過疎化等により需要は弱い。土地は300万円∼350万円程度が、需要の中心であり、新築の戸建物件はほとんど見られない。
一般的要因地域経済の停滞が続いており、人口減少や高齢化により住宅地需要は弱い。

佐藤健氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤健
価格24,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件がやや劣る旧来からの既成住宅地域であるため、需要は弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測 当該地域は街路条件がやや劣る旧来からの既成住宅地域であり、当面は同様の住環境を維持すると予測される。地価水準は人口減少等の影響を受け、下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は九度山町及び周辺市町の住宅地域。需要者の中心は、主に九度山町に地縁のある居住者であり、街路条件がやや劣る既成住宅地域のため同一需給圏外からの転入者は少なく、需要は弱い。土地は総額で300∼400万円程度、新築戸建物件は極めて少ない。
一般的要因大河ドラマの影響による観光客の増加は一過性であり、今後も過疎化と高齢化が進んで行く。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度2909717
北緯 135度5618785

参考：該当物件周辺マップ

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和歌山県橋本市小峰台１丁目１９番１７和歌山県橋本市高野口町名倉字東大木芝１７９番１和歌山県橋本市高野口町向島字上嶋６番１２和歌山県橋本市高野口町小田字辻脇６７８番１３外和歌山県伊都郡九度山町大字慈尊院字高木１５０番２和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字鳥居芝５６８番２和歌山県伊都郡九度山町大字入郷字中ノ段５８７番１和歌山県伊都郡九度山町大字河根字坂垣内１３７番１和歌山県伊都郡九度山町大字下古沢字中之垣内２２１番和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字稲垣１４７１番２和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字浦島３４３番和歌山県伊都郡九度山町大字九度山字上古曽部１２２２番５

参考：近隣駅の地価相場

九度山駅(地価相場 27,550円/㎡)学文路駅(地価相場 30,700円/㎡)高野口駅(地価相場 30,700円/㎡)高野下駅(地価相場 30,700円/㎡)下古沢駅(地価相場 30,700円/㎡)中飯降駅(地価相場 30,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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