兵庫県神戸市西区井吹台西町５丁目１番４６(西神南駅・伊川谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
118,000円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市西区井吹台西町５丁目１番４６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を118,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市西区井吹台西町５丁目１番４６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 118,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 西神南、1,300m |
| 地積 | 180㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大家通孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大家通孝 |
|---|---|
| 価格 | 118,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住環境の良好な住宅地域であり、需要は堅調である。なお、地域要因に特に変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も当分の間現状を維持していくものと思われる。地価動向については、上昇乃至横ばい傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、市営地下鉄西神山手線沿線を中心とする戸建住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が大半を占めている。区画整然とした住環境の良好な住宅地であり、需要は堅調である。土地は2100万円程度、新築戸建は4000万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 西区の人口は微減傾向にある。景気は緩やかな回復傾向にあるが、地価は上昇地域と下落地域に二極化されている。 |
近藤亮太氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 近藤亮太 |
|---|---|
| 価格 | 118,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とし、住環境良好な戸建住宅地域であり、需要は底堅く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、特段の地域要因の変動はみられない。住環境良好な住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市営地下鉄西神・山手線沿線で、神戸市西部の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市内の居住者が大半を占めている。住環境良好な戸建住宅地域であり、需要は底堅く、地価は横ばいで推移する。市場の中心となる価格帯は2，000万円前後（180㎡程度）、新築の戸建住宅は4，000万円∼4，500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 神戸市の経済は安定的に推移する。市内の人口は緩やかに増加するが、西区では微減傾向である。西区の地価は二極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6915665 北緯 135度0211537 |
参考：該当物件周辺マップ
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兵庫県神戸市西区伊川谷町別府字高見３４１番１０兵庫県神戸市西区天王山１９番９兵庫県神戸市西区伊川谷町布施畑字開内５８８番１兵庫県神戸市西区池上３丁目６番１４外兵庫県神戸市西区池上３丁目６番１４外
参考：近隣駅の地価相場
西神南駅(地価相場 85,500円/㎡)伊川谷駅(地価相場 96,250円/㎡)西神中央駅(地価相場 130,000円/㎡)学園都市駅(地価相場 109,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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