青森県八戸市江陽１丁目１９番８(小中野駅・本八戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,600円

2017年01月01日に行った青森県八戸市江陽１丁目１９番８(青森県八戸市江陽１−１０−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,600円/㎡としました。

青森県八戸市江陽１丁目１９番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県八戸市江陽１丁目１９番８
住居表示江陽１−１０−１１
価格44,600円/㎡
交通施設、距離小中野、800m
地積228㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

南彰氏による調査レポート

不動産鑑定士南彰
価格44,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は大型SCに近接している一般住宅地域で居住環境、生活利便性は比較的良好で、需要は戻りつつある。
地域要因の将来予測大型SCの南方に近接し居住環境や生活利便性が良好な一般住宅地域で、堅調な需要が認められるため、地価は下落傾向から横ばいや上昇に転ずるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は八戸市中心市街地周辺の一般住宅地域。需要者は八戸市内に居住する40代前後の給与所得者や自営業者等の1次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は少ない。近年における市場の需給動向として、市街地中心部の住宅地は価格高位のため給与所得等の減少から全般的な買い控え傾向が浸透してきている。市場での中心となる価格帯は土地は150∼250㎡程度で700∼1，100万円、新築の戸建物件は2，300万円程度である。
一般的要因首都圏では景気が回復傾向にあり、地方においては人口の減少や地域経済の停滞により住宅地需要が回復していない地域と回復している地域がある。

森政浩氏による調査レポート

不動産鑑定士森政浩
価格44,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型SCに近接していることから生活利便性は比較的良好。地域の状況に変化はないが、値頃感から地価はほぼ横這い。
地域要因の将来予測大型SC「ラピア」、「ピアドゥ」等の南方に近接し生活利便性が良好な住宅地域。景況感の改善に伴い住宅地需要は持ち直しており、地価は当面ほぼ横這いで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は八戸市中心市街地周辺の住宅地域である。需要者の中心は八戸市内に居住する一次取得者層で、同一需給圏外からの転入も見られる。中心市街地に近く商業施設への接近性も良好な利便性の高い住宅地域であり、長期に亘る地価下落によって値頃感が出始めているため地価はほぼ横這いで推移している。土地は150∼250㎡程度で700∼1，100万円程度、新築の戸建物件は2，300万円程度までが需要の中心である。
一般的要因八戸市の人口は微減、世帯数は微増。地域経済持ち直しの動きに伴い住宅着工戸数も堅調で、市街地を中心に下げ止まりの動きが広がっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度5195608
北緯 141度5030356

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小中野駅(地価相場 45,000円/㎡)本八戸駅(地価相場 47,850円/㎡)陸奥湊駅(地価相場 35,750円/㎡)白銀駅(地価相場 32,700円/㎡)長苗代駅(地価相場 45,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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