青森県八戸市小中野２丁目１６番１２(小中野駅・陸奥湊駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,400円

2017年01月01日に行った青森県八戸市小中野２丁目１６番１２(青森県八戸市小中野２−１６−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,400円/㎡としました。

青森県八戸市小中野２丁目１６番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県八戸市小中野２丁目１６番１２
住居表示小中野２−１６−１１
価格45,400円/㎡
交通施設、距離小中野、500m
地積330㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

工藤美佐緒氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤美佐緒
価格45,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小中野地区の取引総数は年間30∼40件程度で推移、近年は画地規模の大きい土地を区画割りしたミニ分譲地が高値で取引されている。
地域要因の将来予測熟成した地域で、今後も現環境を維持するとみられる。景気の低迷と郊外の区画整理事業による住宅地の大量供給が続く一方で、取引価格は底堅く推移しており、今後、地価は横這い傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は市中心の住宅地域一円。需要者は市内在住の一次取得者が中心である。圏域内では、売市や根城等の区画整理事業が行われた地域の人気が高く、また、これまで高価格帯として敬遠されてきた市中心の住宅地域でも、中高年による買替層の需要がみられるようになった。このような状況もと、土地は150㎡∼300㎡程度で500∼※※※1，200万円程度、新築戸建物件は多くないが2，800万円前後が需要の中心とみられる。
一般的要因世帯数は増加、人口は減少。区画整理の行われた生活利便性の良い住宅地域を中心に地価の下げ止まり傾向が鮮明となっている。

南彰氏による調査レポート

不動産鑑定士南彰
価格45,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は都心に近い一般住宅地域で居住環境、生活利便性は比較的良好で、需要は戻りつつある。
地域要因の将来予測利便性良好かつ閑静な一般住宅地域であり、地価は下落傾向が続いてきたが、堅調な需要が認められるため、今後は横ばいや上昇に転ずるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は八戸市中心市街地周辺の一般住宅地域。需要者は八戸市内に居住する40代前後の給与所得者や自営業者等の1次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は少ない。近年における市場の需給動向として、市街地中心部の住宅地は価格高位のため給与所得等の減少から全般的な買い控え傾向が浸透してきている。市場での中心となる価格帯は土地は300㎡程度で1，300万円、新築の戸建物件は2，800万円程度である。
一般的要因首都圏では景気が回復傾向にあり、地方においては人口の減少や地域経済の停滞により住宅地需要が回復していない地域と回復している地域がある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度51621129999999
北緯 141度5096793

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

小中野駅(地価相場 45,000円/㎡)陸奥湊駅(地価相場 35,750円/㎡)本八戸駅(地価相場 47,850円/㎡)白銀駅(地価相場 32,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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