神奈川県川崎市高津区久本３丁目８７番７２(武蔵溝ノ口駅・高津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


436,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市高津区久本３丁目８７番７２(神奈川県川崎市高津区久本３−５−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を436,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市高津区久本３丁目８７番７２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市高津区久本３丁目８７番７２
住居表示久本３−５−４
価格436,000円/㎡
交通施設、距離溝の口、700m
地積1,999㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7FB1
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況マンションのほか事務所ビルが見られる住宅地域
前面道路の状況北9.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石井健之氏による調査レポート

不動産鑑定士石井健之
価格435,000円/㎡
個別的要因マンション敷地として標準的である。個別的要因に変動はない。
地域要因低金利によるマンション販売が好調ななかで、溝の口駅から平坦で徒歩圏の住宅地域は人気があり、マンション用地の需要は強く地価は上昇している。
地域要因の将来予測当地域は、溝の口駅から徒歩圏の中高層マンションが建ち並ぶ住宅地域で、当分の間は現状を維持するものと予測する。マンション用地の需要は強く、地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、川崎市及び横浜市にあって東急田園都市線・東急東横線・JR南武線の各駅から概ね徒歩圏のマンション地域ないしマンションが混在する住宅地域である。需要者はサラリーマン世帯向けにマンション分譲を計画し販売する開発業者や不動産会社である。マンション販売が概ね好調で、人気のある溝の口駅が最寄駅であることから需要は強い。駅から徒歩圏のマンション適地は品薄で、駅近物件は高値で取引され、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因景気は、円安・海外経済の持ち直し等を背景に回復傾向が続き、一般に地価上昇が見られるが、次期米国大統領の経済政策等、先行き不透明感もある。

髙橋一也氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋一也
価格436,000円/㎡
個別的要因標準地の形状、規模、接道状況等はマンション敷地として平均的であり、市場競争力は普通程度である。個別的要因に特に変動要因は見られない。
地域要因近隣地域に特に変化はないが、マンション素地として纏まった規模の宅地供給は僅少であり、その希少性の高さから、地価は上昇傾向で推移した。
地域要因の将来予測中高層マンションを中心とした住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動等は特に見られない。最寄駅の選好性やマンション素地需要が堅調であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、川崎市南部及び隣接市区でマンションが多く見られる住宅地域と判定した。主な需要者は大手も含めたマンション業者が中心であり、東京方面への通勤者又は川崎市内居住者用の、主としてファミリー層向けの分譲マンション用地需要が多い。最寄駅への接近性、画地規模等に着目し、近隣及び路線商業地での需要も見られ市況は底堅い。なお、マンション用地に関しては事業採算性等によって取得価格が異なることから、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因高津区の人口は増加傾向で推移。土地取引件数は概ね横ばいで推移したが、建築着工件数は増加しており、特にミニ開発による戸建分譲が盛んである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5971515
北緯 139度6167728

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武蔵溝ノ口駅(地価相場 282,000円/㎡)高津駅(地価相場 317,500円/㎡)武蔵新城駅(地価相場 331,000円/㎡)梶が谷駅(地価相場 275,500円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)津田山駅(地価相場 275,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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