岡山県津山市志戸部字前田３４７番１２(東津山駅・津山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
31,000円
2017年01月01日に行った岡山県津山市志戸部字前田３４７番１２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県津山市志戸部字前田３４７番１２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 31,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 津山、3,700m |
| 地積 | 178㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が見られる郊外の新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東3.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
坂本一也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 坂本一也 |
|---|---|
| 価格 | 31,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化は無い。 |
| 地域要因 | 郊外の平坦部にある住宅地域であり、かつては大規模な開発が行われていたが、最近はやや低調で、小規模なものが多い。 |
| 地域要因の将来予測 | 平坦地勢にある小規模の分譲住宅地として熟成している。中国縦貫道北側に位置し、利便性がやや劣るため、地価は下落傾向で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、津山市中心部から北東に位置する郊外の既成住宅地域及び分譲住宅地域一帯である。需要者は津山市に勤務する30∼40代の労働者層が中心であると推測される。利便施設へ接近性が良好な平坦地であることから、丘陵地に比べて人気が高く、分譲地の開発も比較的活発なエリアである。需要の中心となる価格帯は、土地が550万円から650万円程度、戸建の新築物件が2，200万円程度である。 |
| 一般的要因 | 消費税増税による国内景気への悪影響が続いたが、金融緩和による余剰資金は不動産に向かう傾向にあり、地方の地価への波及が期待される。 |
田麦律夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田麦律夫 |
|---|---|
| 価格 | 30,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 津山市郊外の住宅地域で、周辺に小規模な分譲地は散見されるが、売れ行きは好調とはいえず、地価は下落傾向を続けている。 |
| 地域要因の将来予測 | 津山市北東方郊外の県道直背後の住宅地域で、周辺への住宅立地も徐々に続いており、今後も住宅地として熟成するものと予測する。中心部までやや遠く利便性がやや劣る為、地価は下落傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は津山市中心部から概ね3∼4km圏内の低層住宅地域一円である。需要者の中心は津山市在住の30∼40歳前後の勤労者等が中心である。市郊外の住宅地は小規模な分譲地が散見されるが、売れ行きは総じて好調とはいえず、需要は弱含みで推移している。画地規模は180∼200㎡が標準的で、土地は600∼800万円、新築戸建物件は2200∼2500万円程度が需要の中心と思われる。 |
| 一般的要因 | 津山市は長年にわたって人口減少に歯止めがかからず、高齢化の進行もあって中心市街地ではスポンジ化といわれる空洞化が進行している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0746847 北緯 134度0169581 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東津山駅(地価相場 37,750円/㎡)津山駅(地価相場 31,000円/㎡)津山口駅(地価相場 31,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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