岡山県津山市小原１２６番１５(津山駅・津山口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,500円

2017年01月01日に行った岡山県津山市小原１２６番１５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,500円/㎡としました。

岡山県津山市小原１２６番１５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県津山市小原１２６番１５
住居表示 
価格44,500円/㎡
交通施設、距離津山、3,200m
地積214㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

日笠常信氏による調査レポート

不動産鑑定士日笠常信
価格44,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因従来より住宅地域として人気がある反面、素地の供給が限定的なため、取引は比較的堅調である。中古物件でも根強い需要が認められる。
地域要因の将来予測市中心部の区画整理済みの標準住宅地域である。市全体としては、人口減少で住宅地供給に過剰感があるが、当地は利便性、環境面の両面に優れている。周辺部はほぼ既成市街地化しており、今後も現状維持を予測する。
市場の特性同一需給圏は津山市役所を中心として概ね半径3．5㎞圏内の標準住宅地域一帯と把握される。需要者の中心は津山市在住の30代から40代のやや高所得層と推定する。当地は津山市の市街地のほぼ中心部で、付近に小中高の文教施設も立地し、店舗等の生活関連施設も充実している。このため、底堅い需要がある反面、供給がやや限定的で、津山市では比較的高位な価格水準である。土地単価としては㎡当り4万円台、建物込で3000万円までが取引の中心である。
一般的要因津山市では旧中心部市街地の空洞化が顕著な反面、市役所を中心に集積傾向がある。全体では、高齢化と人口減少により、地価下落が継続している。

田麦律夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田麦律夫
価格44,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因津山市中心背後、区画整然とした住宅地域である。全般的に住宅地需要はやや低迷しているが、当地は利便性に富む為比較的需要はある。
地域要因の将来予測津山市北部郊外は、東一宮地区を背後に控え供給過剰感があるが、当該地域は区画整然とし、市中心部への利便性も良いことから住宅に対する潜在的需要は底堅く、現状での推移が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、津山駅から2∼4㎞圏内の利便性良好な標準住宅地域一円と把握される。需要者は、津山市在住の40歳前後の通勤者が中心である。区画整理済の地域で利用の多様性から潜在的な需要は根強いが、東一宮地区の供給過剰が影響して宅地需要はやや弱含みである。取引される中心価格帯は規模等によりやや幅があるが、土地800∼1000万円、新築戸建物件で2500∼3000万円程度と思われる。
一般的要因津山市は長年にわたって人口減少に歯止めがかからず、高齢化の進行もあって中心市街地ではスポンジ化といわれる空洞化が進行している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0802752
北緯 134度0002289

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

津山駅(地価相場 31,000円/㎡)津山口駅(地価相場 31,000円/㎡)東津山駅(地価相場 37,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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