秋田県秋田市南通築地２７２番２(秋田駅・羽後牛島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


53,000円

2017年01月01日に行った秋田県秋田市南通築地２７２番２(秋田県秋田市南通築地１２−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,000円/㎡としました。

秋田県秋田市南通築地２７２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県秋田市南通築地２７２番２
住居表示南通築地１２−３３
価格53,000円/㎡
交通施設、距離秋田、1,200m
地積337㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い閑静な既成住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石塚充氏による調査レポート

不動産鑑定士石塚充
価格53,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因値頃感が出始めた中心部の住宅地の地価は下げ止まりにあり、当該地域の地価も下落から横ばい傾向に転じた。
地域要因の将来予測低層住宅地として特に変化はなく、現状のまま推移するものと予測する。中心部の住宅地への回帰傾向が顕著になり、今後地価は横ばいに推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、秋田市内の住宅地域で、特に南通地区及びその周辺と代替競争関係が強い。主たる需要者は、秋田市内に居住、勤務する個人等の第一次取得者である。継続的な地価の下落は、中心部の住宅地の流動性を高めており、当該地域のような居住環境が良好な地域への需要は強まっている。中心価格帯は、300㎡程度の土地であれば1，700∼2，000万円弱、同敷地規模の新築戸建住宅であれば3，000万円前後である。
一般的要因少子高齢化は住宅地の需要に悪影響を及ぼしている。一方、地価の低廉化に伴い、一部の優良住宅地への需要は高まっている。

工藤則夫氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤則夫
価格53,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因比較的所得の高い層に人気のある住宅地域であり、閑静な立地条件から、今後も優良な住宅地域を維持していくものと思われる。
地域要因の将来予測熟成した低層住宅地域であり、土地の利用状況は現状を維持すると予測する。人気の高い住宅地に加え、割高感が薄れたため地価に底打ち感が出てきた。今後、下げ止まりが続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は秋田市中心部の住宅地域である。需要者の中心は市内に居住する比較的所得の高い一次取得者層及び買換え層である。小中学校や総合病院などが揃い通勤、通学の利便性の高さから、企業の社宅や寮が多い。遊休地の跡地利用によるハウスメーカーの開発や新設分譲マンションも見られ、需要が根強い地域である。品等の高い人気のある住宅地であり、今後も、宅地開発が進むものと思われる。土地は1700万円、新築戸建は3000万円前後である。
一般的要因緩やかな景気の回復基調は続いているが、所得の回復の実感は乏しい。生活利便性が高い地域と乏しい地域とでは地価の二極化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度7081436
北緯 140度1250435

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

秋田駅(地価相場 51,000円/㎡)羽後牛島駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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