秋田県秋田市千秋北の丸２番７７(秋田駅・羽後牛島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,600円

2017年01月01日に行った秋田県秋田市千秋北の丸２番７７(秋田県秋田市千秋北の丸７−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,600円/㎡としました。

秋田県秋田市千秋北の丸２番７７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県秋田市千秋北の丸２番７７
住居表示千秋北の丸７−１３
価格36,600円/㎡
交通施設、距離秋田、1,200m
地積187㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南西4.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

白沢啓氏による調査レポート

不動産鑑定士白沢啓
価格36,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はないが、中心部の住宅地域としては周辺環境や街路条件にかなり劣るため需要は依然低迷している。
地域要因の将来予測熟成した住宅地域であり当面は現状を維持していくものと予測する。道路幅員が狭く選好性に劣るため地価は依然下落基調であるが、底値圏に近付きつつあり、下落率は縮小傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は秋田市中心部の既成住宅地域。需要者は地縁的選好性を有する市内居住者乃至は就労者で他所からの転入者は少ない。底値感の広がる市街地中心部にあっては相当低廉な価格帯ながら、一方通行を主要路線とする地域で道路幅員も狭いため利便性や快適性に劣り選好性が低い。土地は200㎡程度で700万円前後、戸建物件は2，000万円台前半が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復を続けており、住環境に優る都市部は地価も下げ止まり傾向にあるが、需要の少ない郊外・郡部は下落基調で推移している。

大河康隆氏による調査レポート

不動産鑑定士大河康隆
価格36,800円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動要因は認められない。
地域要因街路条件等に難のある市街地中心部の住宅地域であるが、需要の見込める価格水準にあり、地価は横這いに転換しつつある。
地域要因の将来予測街路条件がやや劣る熟成した住宅地域で、土地の標準的使用は現状維持。当地域に対する需要は少ないが、地価は相当の水準まで低下しており、横這い転換も近いと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、旧秋田市街地の住宅地域で、特に市街地中央部との代替競争関係が強い。需要者の中心は、旧秋田市街地所在の社宅や賃貸住宅等に居住する第一次取得者層である。市街地中央部の住宅地供給量が限定的なのに対し、住宅地需要は経済情勢の改善や消費増税に生じた反動減の解消等により回復傾向にある。土地は200㎡程度で750万円前後、新築の戸建物件は2200万円前後を中心に取引されている。
一般的要因消費増税後の反動解消、経済情勢の好転等により、住宅地需要は回復傾向にあり、一部に下げ止まりの兆しも見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度7253471
北緯 140度127445

参考：該当物件周辺マップ

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秋田県秋田市中通３丁目１６番秋田県秋田市寺内字将軍野３３番１３１秋田県秋田市濁川字口ノ田４７番１秋田県秋田市千秋矢留町１０８番秋田県秋田市保戸野中町５２０番秋田県秋田市中通１丁目１番秋田県秋田市手形山崎町２７６番１外秋田県秋田市保戸野八丁８３６番秋田県秋田市手形字大松沢２４番２１秋田県秋田市手形字西谷地２０４番５

参考：近隣駅の地価相場

秋田駅(地価相場 51,000円/㎡)羽後牛島駅(地価相場 41,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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