秋田県秋田市保戸野中町５１６番２(秋田駅・羽後牛島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
61,500円
2017年01月01日に行った秋田県秋田市保戸野中町５１６番２(秋田県秋田市保戸野中町２−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 秋田県秋田市保戸野中町５１６番２ |
| 住居表示 | 保戸野中町２−１０ |
| 価格 | 61,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 秋田、1,900m |
| 地積 | 383㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、医院等が混在する閑静な既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
白沢啓氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 白沢啓 |
|---|---|
| 価格 | 61,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に格別の変動はないが、潜在的な流入圧力が強い人気エリアであるため、画地規模が大きく総額は嵩むものの根強い需要を維持している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市中心部の優良住宅地域であり当面は現状を維持していくものと予測する。地域経済の低迷や人口減少等により住宅地需要は弱含みであるが、地価は底値圏に到達し今暫くは安定的に推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は秋田市中心部の既成住宅地域一円。需要者は市内に居住する自営業者や富裕層等の高額所得者層であるが、利便性と品等を兼ね備えた知名度の高い住宅地域として他所からの転入者も見込まれる。底値感の広がる市街地中心部やその近郊の住宅密集地にあっては名声の高さから市場選好性が高く需要は底堅い。土地は380㎡程度で2，300万円前後、戸建物件は4，500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復を続けており、住環境に優る都市部は地価も下げ止まり傾向にあるが、需要の少ない郊外・郡部は下落基調で推移している。 |
大河康隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大河康隆 |
|---|---|
| 価格 | 61,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 画地規模の大きな優良住宅地域で、取引総額も高額になるため需要者限定あるも、根強い需要があり。地価は横這い傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した優良住宅地域であり、土地の標準的使用は現状維持と思われる。需要者は限定的であるが、横這いで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、旧秋田市街地の住宅地域で、特に市街地中央部との代替競争関係が強い。需要者の中心は、旧秋田市街地所在の社宅や賃貸住宅等に居住する第一次取得者層である。市街地中央部の住宅地供給量が限定的なのに対し、住宅地需要は経済情勢の改善や消費増税に生じた反動減の解消等により回復傾向にある。土地は400㎡程度で2500万円前後を中心に取引されている。 |
| 一般的要因 | 消費増税後の反動解消、経済情勢の好転等により、住宅地需要は回復傾向にあり、一部に下げ止まりの兆しも見られる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 39度7224832 北緯 140度1177627 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
秋田駅(地価相場 51,000円/㎡)羽後牛島駅(地価相場 41,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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