滋賀県野洲市妙光寺字松田２０９番外(野洲駅・守山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
20,500円
2017年01月01日に行った滋賀県野洲市妙光寺字松田２０９番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県野洲市妙光寺字松田２０９番外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 20,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 野洲、1,500m |
| 地積 | 508㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅が建ち並ぶ国道背後の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東5.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
目片匡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 目片匡 |
|---|---|
| 価格 | 20,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的な規模を有する中間画地で、台形地であるが利用上の阻害はなく、個別的要因に基づく特段の優劣はない。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 山裾の農家住宅が建ち並ぶ古くからの住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、取引市場が閉鎖的で、縮小傾向にある点に変わりはない。 |
| 地域要因の将来予測 | 山裾に農家住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に特段の変化はないので現状を維持すると予測する。地縁的選好性が強く、市場参加者が限定かつ縮小傾向にあることから、地価は弱含み傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、野洲市及び周辺市町における農家住宅地を中心とする既成住宅地域である。地縁的選好性が強いため地区外からの流入は期待できず、需要者は地域内での買替や分家住宅取得を目的とした地元居住者が中心で、やや閉鎖的な市場特性を有している。土地の個別性や規模が一様でないため総額の把握は困難であるが、同一需給圏内での取引事例などからみて、市場の中心価格帯は15千円／㎡∼25千円／㎡程度である。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかに持ち直しつつある。市内人口は微増傾向にあるが、利便性等により市内不動産の市況に差が認められる。 |
山内敏彰氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山内敏彰 |
|---|---|
| 価格 | 20,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 規模、形状等は標準的な画地で、個別的要因による特段の優位性はない。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅へは徒歩圏内の調区内の既成住宅地域で、特筆すべき地域特性もなく、調区内既成住宅地域に対する需要は弱く、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は市街化調整区域の農家住宅地域で、土地利用は今後共に安定的に推移と予測される。最寄駅より徒歩圏内の地域であるが、市街化調整区域の農家住宅地域より需要は弱く、地価は下落傾向と予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主としてJR野洲駅より徒歩圏内の農家住宅地域で、需要者は地縁を有する人が需要者で、個別的な事情等が強く農家住宅に対する需要は弱い。また売却物件もなく市場の中心価格帯の把握が困難であるが、同一需給圏より市場の中心価格帯としては土地（更地）500㎡で1，100万円前後と判断される。 |
| 一般的要因 | 野洲市の人口及び世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあるが、野洲市の不動産需要は徐々に改善され、住宅地需要は堅調に推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0569992 北緯 136度0289307 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)守山駅(地価相場 98,950円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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