滋賀県野洲市久野部字七ノ坪１番１９(野洲駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


91,500円

2017年01月01日に行った滋賀県野洲市久野部字七ノ坪１番１９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,500円/㎡としました。

滋賀県野洲市久野部字七ノ坪１番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県野洲市久野部字七ノ坪１番１９
住居表示 
価格91,500円/㎡
交通施設、距離野洲、1,000m
地積169㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内敏彰氏による調査レポート

不動産鑑定士山内敏彰
価格91,700円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地で、個別的要因による特段の優位性はない。個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅へは徒歩圏内の住宅品等の良い造成住宅地域で、野洲市内で需要の強い地域で、これらを反映して地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測 JR駅徒歩圏内の中規模一般住宅が建つ戸建住宅地域で、土地利用は当分の間現状推移と予測される。需要者は最寄駅徒歩圏内へ需要がシフトしており、これを反映して有効需要が存し、地価は上昇傾向にあると予測。
市場の特性 同一需給圏は主としてJR野洲駅徒歩圏内の住宅地域で、需要者は野洲市内に居住を目的とする個人が中心と推定。利便性等を反映して同一需給圏外からの転入者も見受けられる。また徒歩圏内及び住環境の良好な当該地域の需要は強い。なお土地（更地）は1，600万円前後が市場の中心価格帯である。
一般的要因野洲市の人口及び世帯数は微増傾向にある。経済状態は厳しい状況下にあるが、野洲市の不動産需要は徐々に改善され、住宅地需要は堅調に推移。

小川聡氏による調査レポート

不動産鑑定士小川聡
価格91,200円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。
地域要因既成住宅地域で土地利用は安定的であり、整然とした区画からも底堅い需要に支えられ、地価は上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測旧野洲市域の住宅地域は京阪・大津方面への通勤者等からの底堅い需要に支えられ、近隣地域は駅徒歩圏内で区画整然とした住宅地であり、需要は恒常的に力強く、地価は上昇傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ねJR野洲駅及び周辺駅勢圏の住宅地域である。需要者の多くは圏内居住者あるいは京阪・大津方面への通勤者等で、新快速電車停車駅の利便性もあり底堅い需要が見込まれている。湖南地域全体の住宅地との代替競争関係が見られるなか価格は上昇傾向を維持している。区画整然とした駅徒歩圏の既成住宅地域で土地利用は安定し、選好度は高い。中心となる価格帯は土地で1500万円前後、戸建新築で3300万円から4000万円程度である。
一般的要因野洲市は人口・世帯数共に微増で、地価は特に交通接近、環境要因等の差による中心部と郊外とで多面的な2極化の様相を深めている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0747391
北緯 136度0288862

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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