滋賀県野洲市行畑字中出３４３番１４(野洲駅・守山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


91,900円

2017年01月01日に行った滋賀県野洲市行畑字中出３４３番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,900円/㎡としました。

滋賀県野洲市行畑字中出３４３番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県野洲市行畑字中出３４３番１４
住居表示 
価格91,900円/㎡
交通施設、距離野洲、900m
地積129㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小川聡氏による調査レポート

不動産鑑定士小川聡
価格91,700円/㎡
個別的要因標準的な形状・規模を有する中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力の程度は普通で格差率に変動はない。
地域要因既成住宅地域で土地利用は安定的であり、整然とした区画からも底堅い需要に支えられ、地価は上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測旧野洲市域の住宅地域は京阪・大津方面への通勤者等からの底堅い需要に支えられ、近隣地域は駅徒歩圏内で区画整然とした住宅地であり、需要は恒常的に力強く、地価は上昇傾向にあるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ねJR野洲駅及び周辺駅勢圏の住宅地域である。需要者の多くは圏内居住者あるいは京阪・大津方面への通勤者等で、新快速電車停車駅の利便性もあり底堅い需要が見込まれている。湖南地域全体の住宅地との代替競争関係が見られるなか価格は上昇傾向を維持している。区画整然とした既成住宅地域で土地利用は安定し、選好度は高い。中心となる価格帯は土地で1000万円から1500万円、戸建新築で2800万円から4000万円程度である。
一般的要因野洲市は人口・世帯数共に微増で、地価は特に交通接近、環境要因等の差による中心部と郊外とで多面的な2極化の様相を深めている。

鈴木道代氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木道代
価格92,100円/㎡
個別的要因規模、形状等は標準的な画地で、個別的要因による特段の優位性はない。個別的要因に変動はない。
地域要因駅等の各施設へは徒歩圏内にある古くに宅地造成された住宅地で、需要は十分に存しており、これを反映して地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測JR駅徒歩圏内の中規模一般住宅が建つ戸建住宅地域で、土地利用は現状推移と予測される。最寄駅徒歩圏内へ住宅地の需要がシフトしており、地価は上昇傾向にあると判断する。
市場の特性同一需給圏は主として野洲市内の一般住宅地域で、需要者は野洲市内の居住を目的とする個人が中心と推定されるが、利便性を反映して同一需給圏外からの転入者も見受けられる。野洲駅徒歩圏内の需要は旺盛で、時には買い進まれるものも散見される。土地130㎡前後で土地価格としては1，200万円前後、新築戸建で2，500万円∼3，000万円程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるものの、引き続き力強さに欠けた足踏み状態にある。当市の住宅地需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0631096
北緯 136度0184846

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

滋賀県野洲郡野洲町大字野洲字木ノ座１７５番６滋賀県野洲郡野洲町大字永原字福泉寺８６４番３１滋賀県野洲郡野洲町大字小篠原字高乙１１７２番滋賀県野洲郡野洲町大字三上字西ノ川原１９０２番１８滋賀県野洲郡野洲町大字高木字穴田１２２番２７滋賀県野洲郡野洲町大字三上字下の新田２１７２番６４滋賀県野洲郡野洲町大字小篠原字安城寺９８３番１滋賀県野洲郡野洲町大字小篠原字宇立２１８０番１４滋賀県野洲郡野洲町北野１丁目字久保田２２２９番２００滋賀県野洲郡中主町大字吉地中出３２０番３外滋賀県野洲郡中主町大字六條字西塔ノ本９２１番５滋賀県野洲市西河原字２丁目２３８２番滋賀県野洲市妙光寺字山ノ下３１６番６外

参考：近隣駅の地価相場

野洲駅(地価相場 90,000円/㎡)守山駅(地価相場 98,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード