神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２４４５番３(日吉駅・鹿島田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


253,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２４４５番３(神奈川県川崎市幸区南加瀬４−１７−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を253,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２４４５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市幸区南加瀬４丁目２４４５番３
住居表示南加瀬４−１７−２８
価格253,000円/㎡
交通施設、距離新川崎、1,800m
地積132㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況西5.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林一寿氏による調査レポート

不動産鑑定士小林一寿
価格253,000円/㎡
個別的要因近隣地域内における標準地の位置、環境等は平均的なものであり、西道路の他に代替競争関係にある不動産との間に特に優劣はなく、特に変動はない。
地域要因中規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に変動等はない。地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測地域は一般住宅、アパート等が建ち並んでいる住宅地域で、住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動要因は特に見られない。地価は景気動向、地域性等を反映して横這いから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は川崎市幸区、川崎区内の一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内の居住者が中心で、東京等に通勤する取得者層が多く、自己居住目的の取引が主体であり、敷地の細分化に伴う小規模住宅の開発も多く見受けられる。需要の中心価格帯、分割前の敷地では4000万円台、細分化後の土地で、2000万円∼3000万円程度、新築戸建で総額3000万円台∼4000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因財政、金融政策等の経済対策の効果等により、国内景気は概ね回復基調にあり、地価も上昇傾向を示しているが、海外の動向等に注視が必要である。

石井健之氏による調査レポート

不動産鑑定士石井健之
価格252,000円/㎡
個別的要因西側道路で、北側道路の画地と比較して日照・通風等がやや優り、競争力はやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因新川崎駅から離れたバス利用の住宅地域である。新川崎駅前では市街地再開発事業が完成し、利便性が向上している。地価は微増傾向で推移している。
地域要因の将来予測当地域は、一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として概ね熟成しており、当分の間は現状を維持していくものと予測する。地価はやや強含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は幸区、川崎区の住宅地域である。近隣地域は、駅前で市街地再開発事業が完成し利便性が向上した新川崎駅を最寄駅とする一般住宅、アパート等が混在する住宅地域である。需要者は川崎市内の居住者のほか、東京都区部や横浜市からの若年層の第一次取得者が多い。周辺地域に宅地開発等はなく、供給は従来の戸建住宅地を分割して総額を抑えた小規模な建売住宅が多い。取引は、規模にもよるが新築建売住宅で3500万円∼4500万円程度である。
一般的要因景気は、円安・海外経済の持ち直し等を背景に回復傾向が続き、一般に地価上昇が見られるが、次期米国大統領の経済政策等、先行き不透明感もある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5448822
北緯 139度6593712

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

日吉駅(地価相場 296,000円/㎡)鹿島田駅(地価相場 298,000円/㎡)平間駅(地価相場 325,000円/㎡)矢向駅(地価相場 318,000円/㎡)元住吉駅(地価相場 400,000円/㎡)日吉本町駅(地価相場 277,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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