京都府城陽市水主北垣内３５番(富野荘駅・大住駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
54,500円
2017年01月01日に行った京都府城陽市水主北垣内３５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 京都府城陽市水主北垣内３５番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 54,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 富野荘、1,200m |
| 地積 | 330㎡ |
| 形状 | 不整形(1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅の中に作業所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西3.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
百合口賢次氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 百合口賢次 |
|---|---|
| 価格 | 54,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧集落的な地域で需要は地縁関係者等に限定されるが、景気回復等の影響を受け、底値感も生じており、地価は横這い傾向に転じている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は近鉄京都線を中心に広がる中小規模住宅地域。需要者の中心は城陽市内の居住者で、特に地縁関係者が多く圏外からの転入は少ない。市場では中古物件が中心であるが、旧集落的な色彩を有する住宅地域で全般的に需給は少ない。高齢化等により潜在的な供給増加も認められる。規模によって価格帯は異なるが、土地300㎡程度で1，500∼2，000万円程度、中古の戸建住宅で1，500∼2，500万円程度の物件が取引の中心となる。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向。景気回復は足踏みの感もあるが雇用・所得環境は改善、利便性の良好な地域を中心に需要は回復。但し地域的な二極化傾向は継続。 |
嶋嵜敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 嶋嵜敦 |
|---|---|
| 価格 | 54,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動要因はなく、需要者も限定的であるが、地価は底値感が見られる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、城陽市を中心とする京都府南部の既成住宅地域の圏域で、中小規模一般住宅を中心とした住宅地域である。需要者は本市内の居住者が中心で、かつ、地縁的関係者が多く、圏外からの転入者は少ない。旧集落的な地域であることから、需要はやや限定的で供給も少ない。取引が少ないことや、画地規模等により価格帯が様々であるが、300㎡程度の土地で、2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 新名神IC建設近郊の区画整理地や白坂地区等の工業系の需要があるが、商業地・住宅地は取引件数・取引価格ともに概ね横這い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8392233 北緯 135度7639642 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
富野荘駅(地価相場 108,000円/㎡)大住駅(地価相場 101,500円/㎡)寺田駅(地価相場 109,500円/㎡)京田辺駅(地価相場 108,000円/㎡)新田辺駅(地価相場 115,000円/㎡)城陽駅(地価相場 111,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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