福岡県北九州市小倉南区徳吉東５丁目３４８番１(徳力嵐山口駅・志井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,600円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉南区徳吉東５丁目３４８番１(福岡県北九州市小倉南区徳吉東５−１１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,600円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉南区徳吉東５丁目３４８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉南区徳吉東５丁目３４８番１
住居表示徳吉東５−１１−５
価格45,600円/㎡
交通施設、距離徳力嵐山口、1,600m
地積128㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤修
価格45,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は認められない。
地域要因この一年間に特段の環境変化は認められない。生活利便性に劣る住宅地域でその需要は相対的に弱く、地価水準は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測当該地域の地域要因に特段の変動はなく現状維持で推移するものと予測する。利便性に劣る既成住宅地域であり需要も弱いため、地価水準は下落基調が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小倉南区西部の住宅地域である。主たる需要者は北九州市内に勤務先のある戸建て志向の一般給与所得者層である。最寄駅及び都心部からやや距離があり生活利便性に劣ることから、近隣地域における住宅地需要は減退しており地価水準も下落傾向が続いている。取引の中心となる価格帯は標準的規模の土地で600万円前後、新築戸建て付きで2500万円前後である。
一般的要因圏内の景気は緩やかな回復基調にある。住宅投資も低金利等の影響を受け堅調だが、小倉南区の人口は微減傾向にあり住宅地の二極化が進んでいる。

松尾春仁氏による調査レポート

不動産鑑定士松尾春仁
価格45,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昨今の市場における都心回帰の流れに反し、市の中心部から離れ、利便性が劣る住宅地域であることから、需要が弱く、地価の下落が続いている。
地域要因の将来予測昨今の市場における都心回帰の趨勢に反し、市の中心部から離れることから、需要が弱く、地価の下落が続くと考えられるが、その他地域内に格別の変動要因はなく、当分の間現状の土地利用を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は小倉南区を中心に、北九州都市圏に係る住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者で、市内都心部への通勤者等を主体とする。区内では人口減少や高齢化を辿っており、標準地は市の中心部から離れ、利便性が劣る住宅地域に存することから、昨今の市場における都心回帰の流れに反し需要が弱く、地価の下落が続いている。なお、需要の中心となる価格帯については、新築付が2，000万円台中盤までの総額で推移している。
一般的要因区の人口は微減傾向で、高齢化が進む一方、政策等の後押しを受け、不動産市場への当該影響が、モノレール沿線の需要を中心として確認されている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8120954
北緯 130度8602302

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

福岡県北九州市小倉南区大字曾根字内浜２２４４番９福岡県北九州市小倉南区大字貫字広畑１７１４番福岡県北九州市小倉南区新道寺字山ケ坂１３５番１福岡県北九州市小倉南区大字呼野字町内６５１番１福岡県北九州市小倉南区若園１丁目５２番１１福岡県北九州市小倉南区東水町１３０番福岡県北九州市小倉南区大字徳力字竹ノ下４８番３外福岡県北九州市小倉南区大字長行字原７８５番２０外福岡県北九州市小倉南区企救丘２丁目８５１番９０外福岡県北九州市小倉南区長尾５丁目２０９番１２福岡県北九州市小倉南区下城野１丁目１４０９番１９福岡県北九州市小倉南区大字南方字フケ８７番２外福岡県北九州市小倉南区志井２丁目１７番４０

参考：近隣駅の地価相場

徳力嵐山口駅(地価相場 53,200円/㎡)志井駅(地価相場 60,400円/㎡)志井駅(地価相場 59,500円/㎡)志井公園駅(地価相場 53,200円/㎡)徳力公団前駅(地価相場 57,900円/㎡)守恒駅(地価相場 61,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード