東京都新宿区大久保１丁目２１９番４(新大久保駅・東新宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


490,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区大久保１丁目２１９番４(東京都新宿区大久保１−１４−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を490,000円/㎡としました。

東京都新宿区大久保１丁目２１９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区大久保１丁目２１９番４
住居表示大久保１−１４−７
価格490,000円/㎡
交通施設、距離新大久保、400m
地積230㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況西2.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

神田直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士神田直樹
価格486,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因特筆すべき地域要因の変動は認められない。近隣地域の不動産需要は新宿区内では相対的にやや低迷している。
地域要因の将来予測狭隘な街路で区画された住宅地域であり、当面は現状の地域要因下で推移するものと推察した。
市場の特性同一需給圏は大久保地区を中心とした新宿区の中央部、一般住宅とアパートが混在する低層住宅地域である。需要者は新宿区に地縁のある個人を中心とするほか、共同住宅の取得を目的とした中小の不動産業者等である。アジア系外国人の需要が見込まれる地域も存する。近隣地域の地価水準は坪単価150万円∼180万円程度であるが、小規模物件の供給が多く、戸建住宅で6000万円∼7000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、金融緩和を背景に不動産需要に係る経済環境は良好で、地域差はあるものの、地価は総じて堅調に推移している。

浅野健氏による調査レポート

不動産鑑定士浅野健
価格490,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はなく、画地規模がやや大きいため、市場競争力は普通以下である。
地域要因地域要因に特段の変動はないが、上記のような一般的要因によって不動産需要は概ね堅調である。
地域要因の将来予測当面は特段の変動はないものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として新宿区中央部の一般住宅とアパート等が混在する住宅地域と把握される。主たる需要者は、新宿区に地縁のある自己居住目的の個人と、建売住宅等の開発分譲もしくは土地の転売を目的とする中小不動産業者と言える。小規模な物件の供給が多く、取引の中心となる価格帯は更地、建物付のものを含めて、総額4000万円から1億円程度である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。また金融緩和の状況下で、株価はほぼ高値安定の状態にある。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7001505
北緯 139度703799

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新大久保駅(地価相場 528,500円/㎡)東新宿駅(地価相場 600,000円/㎡)西武新宿駅(地価相場 567,000円/㎡)新宿三丁目駅(地価相場 826,000円/㎡)西早稲田駅(地価相場 625,000円/㎡)西新宿駅(地価相場 630,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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