東京都新宿区新宿６丁目４３８番６(新宿三丁目駅・東新宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


710,000円

2017年01月01日に行った東京都新宿区新宿６丁目４３８番６(東京都新宿区新宿６−３−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を710,000円/㎡としました。

東京都新宿区新宿６丁目４３８番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都新宿区新宿６丁目４３８番６
住居表示新宿６−３−１１
価格710,000円/㎡
交通施設、距離新宿三丁目、650m
地積212㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅、営業所が混在する住宅地域
前面道路の状況西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

倉本穣一氏による調査レポート

不動産鑑定士倉本穣一
価格710,000円/㎡
個別的要因特段の要因変化はない。
地域要因戸建住宅、中層共同住宅のほか営業所も見られる地域であり、近隣地域内で4階建て共同住宅が建設中である。
地域要因の将来予測戸建住宅、中低層共同住宅、事務所併用住宅等のほか営業所等が混在する熟成した地域であり、当分の間、現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR山手線の内側及び山手線以西で、新宿まで鉄道で概ね20分内の圏域で、戸建住宅及び中低層共同住宅を中心に営業所等も見られる商住混在地域である。主な需要者は、中所得者層の会社員及び個人事業主等である。近隣地域周辺は、新宿の繁華街までの接近性に優れることから需要は多いが、供給が僅少で取引は総じて少ない状況にある。中心となる土地価格は、坪当たり240万円前後である。
一般的要因米国次期大統領がトランプ氏に決定したことにより、株高と円安が進行するなか、都心5区の不動産需要は堅調に推移している。

朝日隆博氏による調査レポート

不動産鑑定士朝日隆博
価格710,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。代替不動産との競争力は普通である。
地域要因高止まり感も一部には見られるが、住宅需要は堅調である。周辺地域を含み地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測近隣地域は、一般住宅、共同住宅、営業所等の混在する住宅地域である。地域要因に影響を及ぼす格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、新宿区及びその隣接区に存する一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域である。需要者の中心は、自己使用目的の個人、若しくは、収益物件の開発を目的とするディベロッパー、投資家である。利便性の高い地域で需給は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、土地代で7千万円∼1．5億円程度である。
一般的要因景気には先行き不透明感もあるが、新宿区内の住宅需要は人口増等を反映して堅調で、区内の住宅地価は上昇している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6944125
北緯 139度7104236

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新宿三丁目駅(地価相場 826,000円/㎡)東新宿駅(地価相場 600,000円/㎡)新宿御苑前駅(地価相場 861,000円/㎡)西武新宿駅(地価相場 567,000円/㎡)新宿駅(地価相場 826,000円/㎡)若松河田駅(地価相場 693,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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