岐阜県本巣市三橋字糸貫川通１０４４番８３(モレラ岐阜駅・糸貫駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,500円
2017年01月01日に行った岐阜県本巣市三橋字糸貫川通１０４４番８３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県本巣市三橋字糸貫川通１０４４番８３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 56,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 穂積、7,400m |
| 地積 | 319㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模店舗が連たんする国道沿いの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西12.6m国道 |
| その他の接面道路 | 南側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
村寿也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村寿也 |
|---|---|
| 価格 | 56,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 既存の店舗が営業を続けており、地域の繁華性に大きな変動はない。近隣地域の北方で東海環状自動車道ICの建設が予定されている。 |
| 地域要因の将来予測 | 散発的な店舗等の入れ替えを伴いながら、現状程度の繁華性を維持していく、と予測する。モレラ岐阜に近接するが、周辺市町にも大型商業施設が多く見られ、競争は激しい。地価水準は弱含みで推移する、と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は本巣市及び周辺市町内にある幹線道路、準幹線道路沿いの商業地域、及び商業系用途の混在する住宅地域。需要者の中心は沿道サービス業を営む企業である。市内の商業地域のうち、本巣縦貫道路沿いの商業地域はモレラ岐阜を中心に良好な繁華性を維持している。しかし、圏内には大型商業施設が増えており、顧客獲得競争は激しくなっている。商業地の取引は少なく、取引価格帯は規模等によりまちまちであるため中心価格帯は見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 市内にある大型商業施設のうち、モレラ岐阜は高い集客力を維持している。一方、LCワールド本巣は、店舗の閉店が相次ぎ、本館も閉館した。 |
横幕輝俊氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 横幕輝俊 |
|---|---|
| 価格 | 56,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大型商業施設「モレラ岐阜」の集客力は高いが、本巣縦貫道沿いは入会地が多く現状の売買市場は活性化していない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は主要幹線道路沿いの路線商業地域で、県内有数の大規模商業施設「モレラ岐阜」に近接しており、また東海環状自動車道糸貫ICの整備が予定されており、今後は発展的に推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は本巣市全域及び周辺市町の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域。需要者層は市内外の法人又は個人事業者。当該地域は幹線道路沿いの路線商業地域で、県下有数の大型商業施設「モレラ岐阜」に近接しており、繁華性は維持しているが、顧客の波及効果は限定的で、新規店舗の進出はあまり見られない。また、入会地の払い下げ、糸貫IC周辺の街路整備の計画が具体化しているが、現状では不動産売買市場における活発化の動きは見られていない。 |
| 一般的要因 | 大型商業施設との競合、事業用定期借地権の普及から郊外路線商業地に対する土地需要に明確な回復は見られない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4565702 北緯 136度6764448 |
参考：該当物件周辺マップ
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岐阜県本巣郡糸貫町三橋字村前２７７番２岐阜県本巣郡糸貫町三橋字下堤先１０２６番１岐阜県本巣郡糸貫町三橋字上内野８７０番１外岐阜県本巣郡糸貫町仏生寺字東仙道上７９２番６岐阜県本巣郡本巣町大字山口字高崎４５８番岐阜県本巣郡糸貫町三橋３丁目１０８番岐阜県本巣郡糸貫町大字屋井字古川７番１４外１筆岐阜県本巣郡糸貫町三橋字三本木４１番１外２筆岐阜県本巣市仏生寺字東仙道上７９７番１岐阜県本巣市郡府字郡府３３０番岐阜県本巣市政田字柳原２１６１番岐阜県本巣市三橋３丁目１０８番岐阜県本巣市随原字前屋敷５９８番２岐阜県本巣市政田字新立１６０２番４外岐阜県本巣市三橋字三本木４１番１外岐阜県本巣市見延字糸貫川通１４３０番３外
参考：近隣駅の地価相場
モレラ岐阜駅(地価相場 39,300円/㎡)糸貫駅(地価相場 39,200円/㎡)北方真桑駅(地価相場 45,550円/㎡)本巣駅(地価相場 32,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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