埼玉県鴻巣市天神５丁目５５番１(吹上駅・北鴻巣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


81,100円

2016年01月01日に行った埼玉県鴻巣市天神５丁目５５番１(埼玉県鴻巣市天神５−５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を81,100円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市天神５丁目５５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市天神５丁目５５番１
住居表示天神５−５−１０
価格81,100円/㎡
交通施設、距離鴻巣、1,300m
地積175㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小暮雅史氏による調査レポート

不動産鑑定士小暮雅史
価格81,000円/㎡
個別的要因北東道路のため日照がやや悪く、物件の選別化傾向から競争力がやや劣る。
地域要因最寄駅から徒歩圏に位置し、比較的利便性の良い住宅地域であり、一般的要因の影響により地価はほぼ横ばいである。
地域要因の将来予測鴻巣駅からは徒歩圏にあり、区画整然とした熟成度の高い住宅地域であり、今後も現状維持で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR高崎線沿線で、鴻巣駅及び北本駅を最寄駅とする住居地域を圏域とする。需要者の中心は、鴻巣市、北本市、桶川市等に居住する30∼40歳台の一次取得者層で圏外からの転入は少ない。需要の中心となる価格帯は、土地は1500万円程度（180㎡程度）、新築戸建物件で3000万円程度である。
一般的要因経済対策等の効果により景気にやや持ち直しの動きが見られる。その中で、市街地中心部は横ばい傾向、郊外部はやや下落傾向にある。

牧元航也氏による調査レポート

不動産鑑定士牧元航也
価格81,200円/㎡
個別的要因北東道路のため、北道路よりも快適性はやや優る。
地域要因街区整然とし、住環境良好な住宅地域である。
地域要因の将来予測鴻巣駅徒歩圏内の住宅地域である。街区も整然として住環境も良好であり、今後も住宅地としての熟成度を増していくものと予測した。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線沿線で、概ね鴻巣市、北本市の圏域。需要者の中心は鴻巣市及び周辺の居住者が大半を占める。既成の住宅地域で、熟成度が高く、新規の供給は少なく、需要は底堅い。土地は130㎡程度で1，100∼1，400万円程度、新築の戸建物件は2，500∼2，800万円程度が需要の中心。
一般的要因消費増税後の個人消費の落ち込みや少子高齢化の進行により、景気は横這い若しくは下落基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度095462799072266
北緯 139度45693969726562

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県北足立郡吹上町大字鎌塚３丁目２４５０番１埼玉県北足立郡吹上町南１丁目２１０４番３埼玉県北足立郡吹上町南１丁目９２３番５埼玉県北足立郡吹上町南１丁目２１０４番３埼玉県鴻巣市本町３丁目２３９９番４外埼玉県北足立郡吹上町大字明用字壱ノ耕地４０番４埼玉県北足立郡吹上町筑波１丁目１０６番埼玉県鴻巣市南１丁目２１０４番３埼玉県鴻巣市吹上本町２丁目２４３１番１外埼玉県鴻巣市南１丁目９２３番５埼玉県鴻巣市筑波２丁目３４番

参考：近隣駅の地価相場

吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)北鴻巣駅(地価相場 65,650円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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