埼玉県鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０(吹上駅・北鴻巣駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


49,200円

2017年01月01日に行った埼玉県鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を49,200円/㎡としました。

埼玉県鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県鴻巣市下忍字砂山３９８１番１０
住居表示 
価格49,200円/㎡
交通施設、距離吹上、1,600m
地積140㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

福島經基氏による調査レポート

不動産鑑定士福島經基
価格49,100円/㎡
個別的要因西側道路に接面するほぼ標準的な画地で、個別的要因の変動もなく、競争力の程度は普通である。
地域要因吹上駅勢圏の徒歩限界圏にあり、都市ガスが28年3月に敷設されたものの、二極化の影響を受け、地価は依然弱含みに推移している。
地域要因の将来予測17号バイパスの外周部にあって、近隣地域は今後とも緩やかながら住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、高崎線沿いの鴻巣・行田市の圏域である。需要者の中心はこの圏域に居住する者で圏外からの転入者は少ない。対象標準地は、国道17号吹上バイパスの外側に位置する、最寄駅から徒歩限界圏の住宅地であり、鴻巣市街地と熊谷市街地との狭間にあって、鴻巣、北鴻巣駅勢圏に比べて、土地需要は弱含みで推移している。中心となる価格帯は、土地が140㎡程度で700∼900万円、新築戸建住宅が1，900∼2，100万円程度である。
一般的要因アベノミクスの効果不足、消費増税先送り、マイナス金利政策、将来不安等により個人の消費動向は依然停滞気味で、日本経済はまだら模様にある。

山口邦男氏による調査レポート

不動産鑑定士山口邦男
価格49,200円/㎡
個別的要因西側道路に接面し、快適性は若干優るが、その他はほぼ標準的で個別的要因の変動もなく、競争力の程度は普通である。
地域要因 JR高崎線沿線にあって都内や県南域の経済情勢の変化を受けやすいが、吹上地区全般で需要は一定してるに過ぎず地価は微減状態にある。
地域要因の将来予測国道17号バイパスの外側背後にある住宅地域であり、今後の高齢化による住民人口の減少を考えると地価水準の下落が顕著に出る可能性があるものと予測。
市場の特性同一需給圏はJR高崎線北鴻巣から行田の各駅駅勢圏。需要者の中心は30∼40歳代が中心で、一次取得者が多く、圏外からの転入者の大半は地縁性のある者である。当該近隣の需要の中心価格帯は、土地140㎡程度で600万円∼900万円程度、新築戸建物件は1，800万円∼2，200万円が需要の中心である。
一般的要因 政府の金融政策が企業収益向上に寄与し影響が都内や県南部域に波及したが、県央域や県北部域では駅周辺以外の地価は概して下落基調となった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1012655
北緯 139度4660606

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県北足立郡吹上町大字袋字道上２８４番２埼玉県北足立郡吹上町大字鎌塚字東通２６４番３埼玉県北足立郡吹上町大字下忍字砂山３９８１番１０埼玉県北足立郡吹上町大字鎌塚字東通２６４番３埼玉県鴻巣市本町３丁目２３９９番４外埼玉県北足立郡吹上町大字明用字壱ノ耕地４０番４埼玉県北足立郡吹上町鎌塚３丁目２４５７番１埼玉県北足立郡吹上町筑波１丁目１０６番埼玉県北足立郡吹上町大字下忍字角戸４３０１番１埼玉県鴻巣市吹上本町２丁目２４３１番１外埼玉県鴻巣市筑波２丁目３４番

参考：近隣駅の地価相場

吹上駅(地価相場 65,200円/㎡)北鴻巣駅(地価相場 65,650円/㎡)行田駅(地価相場 57,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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