熊本県熊本市西区谷尾崎町字汁免１０４０番２５(熊本駅・祇園橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,300円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区谷尾崎町字汁免１０４０番２５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,300円/㎡としました。

熊本県熊本市西区谷尾崎町字汁免１０４０番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市西区谷尾崎町字汁免１０４０番２５
住居表示 
価格42,300円/㎡
交通施設、距離熊本、3,300m
地積285㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

西浦良一氏による調査レポート

不動産鑑定士西浦良一
価格42,600円/㎡
個別的要因格別の変動要因はなく、震災による地割れ等の被害も認められない。
地域要因近隣地域は幹線市道背後に形成された既成住宅地域。周辺での中規模分譲開発、下水道整備事業も進捗中であるが震災後の需要はやや弱含みの状態。
地域要因の将来予測 当該地域は、周辺を調整区域（集落内開発区域）に囲まれた住宅地域。周辺で中規模開発分譲も見られ公共下水道事業も進捗中。震災後の需要は市場の停滞等もあってやや弱含んでおり、当分の間現状で推移すると予測。
市場の特性 同一需給圏は谷尾崎町、上高橋町、横手町等を中心とした熊本市西域の既成住宅地の圏域。需要者層は主に市中心部に通勤するサラリーマン世帯等の二次取得者層が中心。周辺は雇用状況等の改善を背景に近隣の調区内での中規模開発分譲等、周辺の住宅地需要はやや高めで推移していたが、震災後は、市場停滞等の影響からやや弱含んでいる。土地は300㎡で1，300万円程度、新築戸建物件は2，500∼3，000万円程度が市場における中心価格帯。
一般的要因熊本市は雇用状況、個人消費等の改善を背景に、宅地市場は活況を呈していたが、熊本地震の発災後、市場は様子見状態となり停滞を余儀なくされた。

戸取憲正氏による調査レポート

不動産鑑定士戸取憲正
価格42,000円/㎡
個別的要因格別の要因変動はなく、代替競争不動産との比較における優劣及び競争力の程度が需給に与える影響は特にない。
地域要因下水道の供給予定を除き、特段の変化はない。周辺で新興住宅地の宅地供給がみられ、街路条件の劣る住宅団地は比較競争力で劣り、地価は弱含み。
地域要因の将来予測周辺に農地が見られる低層住宅地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。将来的には周辺街路整備等による発展要因もあるが、暫くの間は、土地需要はやや低調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、熊本市街地の西部に位置する住宅地域と判定した。需要者は自己の居住を目的とした地元地縁者又は市内勤労者等が中心である。需要の中心となる価格帯は、土地が1，000万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度と判断される。近年、周辺での幹線街路の整備により新興分譲地の供給も増加しており、競争力の劣る既成住宅地の土地需要はやや低調である。
一般的要因西区の人口は微減傾向にあり、高齢化率が高い。地震前は堅調であった土地取引は、地震後、一時的に停滞していたが、回復基調にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度80013340000001
北緯 130度6731888

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市春日町字一町田３７６番６ほか１筆熊本県熊本市島崎町島崎字石神原１４８番５熊本県熊本市島崎町島崎字石神原８０番４熊本県熊本市谷尾崎町字汁免１０４０番１３熊本県熊本市花園４丁目２８０外熊本県熊本市春日６丁目２４５番１熊本県熊本市島崎２丁目３１０番熊本県熊本市春日５丁目３３番２熊本県熊本市城山上代町字櫻崎１０４７番外熊本県熊本市島崎２丁目７２３番８熊本県熊本市春日６丁目２４５番１熊本県熊本市西区春日５丁目１４４番１熊本県熊本市西区上代８丁目１０４７番外熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１熊本県熊本市西区横手４丁目６９８番５熊本県熊本市西区島崎２丁目３１０番熊本県熊本市西区春日２丁目７１８番５熊本県熊本市西区島崎７丁目１２０番熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１熊本県熊本市西区島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市西区春日４丁目１４１・１４２番合併熊本県熊本市西区春日８丁目４６４番１外熊本県熊本市西区春日７丁目３８３番１熊本県熊本市横手４丁目６９８番５

参考：近隣駅の地価相場

熊本駅(地価相場 101,000円/㎡)祇園橋駅(地価相場 88,300円/㎡)田崎橋駅(地価相場 89,650円/㎡)新町駅(地価相場 191,000円/㎡)段山町駅(地価相場 77,150円/㎡)河原町駅(地価相場 70,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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