熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１(段山町駅・新町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
78,700円
2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１(熊本県熊本市西区島崎２−２３−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を78,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１ |
| 住居表示 | 島崎２−２３−１３ |
| 価格 | 78,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 上熊本、1,800m |
| 地積 | 268㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
西川毅彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 西川毅彦 |
|---|---|
| 価格 | 78,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動要因はない。 |
| 地域要因 | 当市西部の平坦地で、戸建住宅が多く、住宅地の開発余地は少ない。JR鹿児島本線の連続立体交差化により中心部とのアクセスが改善された。 |
| 地域要因の将来予測 | 当市西部の丘陵地の裾野に当たる平坦地に位置している。JR鹿児島本線の連続立体交差化に伴い中心部とのアクセスが改善しており、住宅地の小規模開発も散見される。尚、熊本地震の影響は軽微である。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は熊本市中心部に近い西部丘陵地裾野の平坦地に展開する既存の住宅地域一帯である。需要者は市内の給与所得者層と認められ、分譲マンション需要も見込める地域である。JR鹿児島本線の連続立体交差化に伴い市中心部とのアクセスが改良され土地取引も増加傾向にあると認められる。既存の住宅地域であるため住宅地の新規供給は限られており、取引価格帯は標準的画地規模で1900∼2100万円程度と認められる。 |
| 一般的要因 | 県内の景気は緩やかな回復基調にあり、有効求人倍率も高水準を維持している。又、熊本地震の復興需要により持家等の建築着工戸数が増加している。 |
青木充信氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青木充信 |
|---|---|
| 価格 | 78,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域及び周辺の震災被害は相対的に軽微。平成28年12月にJR上熊本駅に商業施設（10店舗）が開業した。 |
| 地域要因の将来予測 | 利便性に優れた住宅地域であり、現在予定されている上熊本駅西口整備や各種道路整備の進展等に伴い、今後も良好な居住環境を維持するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、熊本市西区・中央区を中心とした熊本都市圏の住宅地域。需要者の中心は自己の居住を目的とした個人である。西区エリア内において住宅地としての諸条件が相対的に優れていることから需要は底堅く、近時におけるJR在来線高架事業の完成など各種整備等の進展や市場全般における堅調な住宅需要を背景として、需給環境は安定感を増している。需要の中心となる価格帯は、地積250㎡程度で、土地は2，000万円前後と判断される。 |
| 一般的要因 | 西区内は震災後の復興需要の顕在化など、景気回復に向けた動きが広がっており、不動産取引件数も平成28年7∼9月期は概ね例年並みに回復。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8072578 北緯 130度690926 |
参考：該当物件周辺マップ
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熊本県熊本市島崎町島崎字石神原８０番４熊本県熊本市島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市島崎２丁目３１０番熊本県熊本市島崎２丁目７２３番８熊本県熊本市島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１熊本県熊本市西区横手４丁目６９８番５熊本県熊本市西区島崎２丁目３１０番熊本県熊本市西区島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市西区花園１丁目３７５番１外熊本県熊本市古樋屋町４番熊本県熊本市横手４丁目６９８番５熊本県熊本市中央区新町４丁目４番１７熊本県熊本市中央区新町１丁目７番３６外
参考：近隣駅の地価相場
段山町駅(地価相場 77,150円/㎡)新町駅(地価相場 191,000円/㎡)上熊本駅(地価相場 62,900円/㎡)祇園橋駅(地価相場 88,300円/㎡)河原町駅(地価相場 70,800円/㎡)韓々坂駅(地価相場 62,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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