熊本県熊本市西区島崎６丁目８９番１８(段山町駅・上熊本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


62,900円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市西区島崎６丁目８９番１８(熊本県熊本市西区島崎６−２−３４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,900円/㎡としました。

熊本県熊本市西区島崎６丁目８９番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市西区島崎６丁目８９番１８
住居表示島崎６−２−３４
価格62,900円/㎡
交通施設、距離上熊本、1,800m
地積221㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

江口泰史氏による調査レポート

不動産鑑定士江口泰史
価格62,900円/㎡
個別的要因居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。
地域要因市中心部に近く利便施設も揃っているが、狭隘な街路と坂が多いため、やや雑然とした感があり、住宅地としての人気はさほど高くない。
地域要因の将来予測坂や狭隘な街路が多く住宅地としての人気はやや劣るが、市中心部に比較的近い住宅地域で利便施設も揃い、付近で都市計画道路の工事も進み、震災の影響も軽微で地価も底堅く推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は熊本市西部の価格品等中位の住宅地域である。主な需要者は熊本市内及びその周辺に居住する30∼40歳代の住宅一次取得者。所得者層は中位程度である。金峰山の裾野に住宅が広がっており、市中心部に近い島崎1丁目や上熊本は住宅地として人気がある一方、島崎・花園・横手・戸坂等でも山手の方は傾斜地や街路狭小地が多く需要は低い。需要の中心となる価格帯は土地で1，500万円前後、新築戸建で4，000万円程度まで。
一般的要因金融緩和等により全般的な不動産市況は引き続き好調であるが、熊本地震の影響により取引状況にはやや足踏み感もみられる。

椎葉和馬氏による調査レポート

不動産鑑定士椎葉和馬
価格62,900円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因街路条件に難はあるが、生活利便施設との接近性に優れる地域であり、周辺で都市計画道路の工事も進行中で、さらなる利便性の向上が期待される。
地域要因の将来予測地勢、街路条件等にやや難のある地域ではあるが、周辺で都市計画道路野口清水線の工事が進行中であり、将来的に居住環境・利便性が向上する見通しである。
市場の特性同一需給圏は熊本市西区を中心とする住宅地域であり、主たる需要者は熊本都市圏に居住する自己利用目的の勤労者世帯とみられる。対象地が存する地域は商業施設等との接近性に優れるが、街路条件に劣るため、市場における競争力は高いとは言えない。但し今後は都市計画道路の整備による利便性の向上が見込まれる。需要の中心となる価格帯は総額で1，000万円∼1，500万円となっている。
一般的要因熊本地震後の復旧・復興需要の顕在化が進む中、個人消費や住宅投資は回復傾向が続いており、雇用・所得環境も持ち直しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8128267
北緯 130度6877262

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県熊本市花園町字山の下１１１０番８熊本県熊本市島崎町島崎字石神原８０番４熊本県熊本市島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市島崎２丁目３１０番熊本県熊本市島崎２丁目７２３番８熊本県熊本市花園５丁目５６４番熊本県熊本市花園３丁目１００番３熊本県熊本市島崎６丁目８９番１８熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１熊本県熊本市西区花園５丁目５６４番熊本県熊本市西区花園３丁目１００番３熊本県熊本市西区島崎２丁目３１０番熊本県熊本市西区花園４丁目３４３番１４熊本県熊本市西区島崎２丁目７４９番１熊本県熊本市西区花園１丁目３７５番１外

参考：近隣駅の地価相場

段山町駅(地価相場 77,150円/㎡)上熊本駅(地価相場 62,900円/㎡)韓々坂駅(地価相場 62,300円/㎡)新町駅(地価相場 191,000円/㎡)崇城大学前駅(地価相場 54,400円/㎡)池田駅(地価相場 62,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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