長野県松本市大字里山辺字湯原２７３番２(松本駅・北松本駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,000円

2017年01月01日に行った長野県松本市大字里山辺字湯原２７３番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,000円/㎡としました。

長野県松本市大字里山辺字湯原２７３番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県松本市大字里山辺字湯原２７３番２
住居表示 
価格40,000円/㎡
交通施設、距離松本、4,500m
地積201㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が主に建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北西3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大日方一成氏による調査レポート

不動産鑑定士大日方一成
価格40,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に変動要因はない。
市場の特性同一需給圏の範囲は、里山辺地区、惣社地区、大村地区等、市街地北東外延に位置する住宅地域である。需要者の属性は市内居住者のうち地縁性のある者が中心であるため、需要は少ないが、近隣地域は住宅地としての熟成度が高いので、供給も多くはない。市内住宅地の需給動向は二極化が進み、利便性の高い地域で地価が上昇しているのに対し、競争力が劣る地域では下落が続く。市場での需要の中心となる価格帯は、土地は1000万円前後とみられる。
一般的要因松本市の人口は微減、住宅地は二極化が進み、旧市内の利便性に優る地域は需要が強いが、郊外や傾斜地の住宅地に対しては弱含み。

宮原一繁氏による調査レポート

不動産鑑定士宮原一繁
価格39,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺での土地区画整理事業（新井北）により住宅が供給多寡となっている。なお利便性に乏しい郊外の住宅需要は依然低調に推移している。
市場の特性同一需給圏は松本市北∼東部の住宅地地域である。需要者は松本市内居住者であるが、里山辺地区への地縁的選好性を持つ者が中心となる。需給動向は地方景気低迷等から松本市郊外のうち住宅需要は弱い。また周辺での土地区画整理事業（新井北）により住宅が供給多寡となっている。需要の中心となる価格帯は、土地については800万円前後、建売住宅はほとんどない。
一般的要因松本市全体の人口はやや微減で高齢化率は県平均を下回っている。土地取引件数は若干の増加傾向にあるが郊外の住宅需要の引き合いは依然弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度239964
北緯 137度9946619

参考：該当物件周辺マップ

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長野県松本市大字寿１番２１２長野県松本市蟻ケ崎３丁目４１９番４ほか１筆長野県松本市大字松原２８番１７長野県松本市大字芳川平田字竹渕前９３８番２長野県南安曇郡奈川村１００６番１１長野県南安曇郡奈川村３２６９番２長野県南安曇郡奈川村２３６４番１長野県南安曇郡安曇村２６３８番１長野県南安曇郡安曇村４２９０番３長野県松本市大字岡田伊深字伊深７５９番長野県松本市寿北７丁目８４２番２６長野県松本市宮田３０８１番２長野県松本市桐２丁目９５５番長野県松本市蟻ケ崎２丁目３４０番４長野県松本市中央４丁目１１５５番１長野県松本市横田２丁目１２９番１８外

参考：近隣駅の地価相場

松本駅(地価相場 70,600円/㎡)北松本駅(地価相場 70,600円/㎡)渚駅(地価相場 70,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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