福岡県福岡市東区香椎駅東１丁目６１８番９(土井駅・舞松原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
66,800円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市東区香椎駅東１丁目６１８番９(福岡県福岡市東区香椎駅東１−７−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を66,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市東区香椎駅東１丁目６１８番９ |
| 住居表示 | 香椎駅東１−７−４１ |
| 価格 | 66,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 香椎、450m |
| 地積 | 151㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が見られる既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南3.7m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
友野和憲氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 友野和憲 |
|---|---|
| 価格 | 66,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地は、南向きの中間画地であり、地域内では優位性がある。 |
| 地域要因 | 道路系統が劣る既存の住宅地で、地域要因に格別の変動はない。需給関係は安定しており、住宅需要の改善を背景に地価は上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地としての熟成度は高く、将来も地域要因の急激な変化は考えられない。地価は堅調な住宅需要を背景に上昇傾向にあり、今後も同様の基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、福岡市東区内のJR鹿児島本線、JR香椎線、西鉄貝塚線沿線の住宅地域。需要者の中心は福岡都心へ通勤する中堅サラリーマン層であるが、他区部や周辺地域からの転入も見られる。当地区は熟成した住宅地で、道路系統は劣るものの、需給関係は比較的安定している。周辺地域ではミニ開発が活発で、建売りの売れ行きは好調である。土地は1，200∼1，500万円、新築戸建は3，000万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気が穏やかに回復しつつある中、個人の住宅需要も改善している。東区では利便性、住環境が良好な住宅団地等で地価は強含みである。 |
中園二郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中園二郎 |
|---|---|
| 価格 | 66,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件劣るものの、戸建住宅のほかアパート等も見られ、最寄駅等に比較的近く、ある一定の需要は見込める。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅を主とし、アパート等が混在する住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと考える。中小規模の戸建・共同住宅等の増加により、地価は当面上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR鹿児島本線・西鉄貝塚線及びJR香椎線沿線で、香椎以北∼美和台地区までの戸建住宅地域。需要の中心は福岡市及びその周辺の1次取得者である。人工島やJR・西鉄千早駅周辺、さらには新宮町・福津市等の戸建・マンション等の新規供給増に加え、小規模画地での取引が活発化していることから、地価は横這いから上昇傾向にある。土地は1，400∼1，500万円、新築の戸建の物件は2，500∼3，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 東区は人口・世帯数とも前年に比べ増加している。土地取引件数は年間3，300件程度で、住宅着工戸数は分譲を中心に前年より微増。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度646697998046875 北緯 130度4846649169922 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
土井駅(地価相場 64,900円/㎡)舞松原駅(地価相場 83,700円/㎡)香椎神宮駅(地価相場 83,700円/㎡)伊賀駅(地価相場 59,500円/㎡)門松駅(地価相場 54,950円/㎡)長者原駅(地価相場 59,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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