福岡県福岡市東区青葉５丁目８６４番８６(舞松原駅・香椎神宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
80,000円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市東区青葉５丁目８６４番８６(福岡県福岡市東区青葉５−１７−２７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を80,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市東区青葉５丁目８６４番８６ |
| 住居表示 | 青葉５−１７−２７ |
| 価格 | 80,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 舞松原、1,500m |
| 地積 | 204㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山下洋生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山下洋生 |
|---|---|
| 価格 | 80,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 区画整然とした住宅地域で、街路条件及び居住環境に恵まれていること等から、地価は上昇傾向を示している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ山手の住宅地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は認められないが、居住環境に恵まれた住宅地域であり、地価は今後とも上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東区北東部の戸建住宅地域一円であり、需要者の中心は福岡都心部に通勤する中堅の給与所得者層である。近隣地域及び周辺は熟成した既成住宅地域で、需給関係は比較的安定しており、地価は僅かながら上昇している。中心となる価格帯は土地総額で1，700万円前後、新築戸建物件で3，200万円前後である。 |
| 一般的要因 | 福岡市東区においては、人口・世帯数ともに増加傾向を示しており、宅地需要は強含みで推移している。 |
浩氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浩 |
|---|---|
| 価格 | 79,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 鉄道利用時の利便性に劣後するが、郊外の区画整然とした閑静な住宅地で住環境が優れていることから、中古物件（更地はない）の潜在需要は高い |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。不動産取引に底堅い動きは認められるものの、地価水準は現状程度で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ねJR鹿児島本線及びJR香椎線沿線の福岡市東区の北部及び久山町一帯の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏に居住している最終需要者（マイホーム取得者）である。市場の需給動向は、閑静な住宅地であることから、潜在的な需要も高く安定的に推移している。市場の中心価格帯は、土地は規模にもよるが1600万円前後、中古住宅は築年や品等規模等にもよるが2200万円前後である。 |
| 一般的要因 | 人口増加傾向にある東区では、新規宅地供給は大型開発ではなくミニ開発が主で、マンションは千早駅周辺で大量に供給され始め売れ行きも好調である |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 変成岩変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度6472664 北緯 130度466059 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
舞松原駅(地価相場 83,700円/㎡)香椎神宮駅(地価相場 83,700円/㎡)土井駅(地価相場 64,900円/㎡)香椎宮前駅(地価相場 83,600円/㎡)千早駅(地価相場 83,200円/㎡)香椎駅(地価相場 81,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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