福岡県北九州市門司区清滝３丁目１２番１３(門司港駅・出光美術館駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
53,100円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区清滝３丁目１２番１３(福岡県北九州市門司区清滝３−１−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を53,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市門司区清滝３丁目１２番１３ |
| 住居表示 | 清滝３−１−５ |
| 価格 | 53,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 門司港、900m |
| 地積 | 118㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松尾春仁氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松尾春仁 |
|---|---|
| 価格 | 53,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 傾斜がきつい丘陵地にあることから、需要は軟調であるが、政策等による後押しや類似地域の動向等を受け、地価の下落率縮小が進んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、現状の土地利用を維持すると考えられる。丘陵地にあり、生活の利便性及び快適性が劣るため、需要は軟調であるが、類似地域の動向等を受け、地価の下落率縮小が進むと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は門司区を中心に、北九州都市圏に係る住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者で、市内都心部への通勤者等を主体とする。区内は人口減少や高齢化を辿っており、標準地は丘陵地に存するため、需要や地価水準は弱含み傾向にあるが、類似地域の動向等を受け、下落率の縮小が進んでいる。なお、需要の中心となる価格帯については、新築付の物件が約3，000万円を上限に、中古物件においては1，000万円前後の総額で推移している。 |
| 一般的要因 | 区内、人口減少や高齢化の一途を辿っており、政策等による不動産市場への影響が期待されているが、上記閉塞感からの脱却には未だ至っていない。 |
杉孝一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉孝一 |
|---|---|
| 価格 | 53,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因については特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 傾斜地の住宅地域であることから、高齢化が進む北九州市においては需要は総じて弱く、地価は下落傾向にある。土砂災害警戒区域を含む。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模の戸建住宅が小規模に建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因等の大きな変化はない。傾斜地であり、高齢化等による利便性の悪さから近年需要がやや弱く、地価は下落傾向で推移するものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は門司港駅や小森江駅を通勤・通学手段として利用する周辺の住宅地域である。需要者の中心は門司区の居住者であるが、小倉等の他地域からの流入も見られる。地縁的選好性がやや強く、さらに傾斜地であることもあり、総じて需要は弱含みで推移している。地域での不動産売買等は少なく、更地よりも中古住宅としての売買が主である。土地及び中古住宅は総額1，000万円前後、新築戸建で2，500万円∼3，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調となっているが、門司区では完全には閉塞感から脱却できておらず、門司区の傾斜地への住宅需要は未だ低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域自然植生,ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9401413 北緯 130度9612349 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)出光美術館駅(地価相場 44,800円/㎡)ノーフォーク広場駅(地価相場 41,850円/㎡)関門海峡めかり駅(地価相場 45,000円/㎡)小森江駅(地価相場 47,850円/㎡)下関駅(地価相場 31,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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