福岡県北九州市門司区東門司２丁目１９５４番３(出光美術館駅・門司港駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
59,900円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区東門司２丁目１９５４番３(福岡県北九州市門司区東門司２−３−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を59,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市門司区東門司２丁目１９５４番３ |
| 住居表示 | 東門司２−３−１８ |
| 価格 | 59,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 門司港、1,400m |
| 地積 | 109㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅の中に小売店舗が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大川弘太郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大川弘太郎 |
|---|---|
| 価格 | 59,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 当該圏域の住宅地需要は、回復基調にあるが、近隣地域は、土砂災害警戒区域内に位置しており、選好性に弱さが見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当分の間は現状程度で推移するものと思料される。地価は回復感が広がっており、横這い基調で推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、門司区内に形成された住宅地域。当該圏域における住宅地需要は、住宅ローン金利の低水準、長期下落による値頃感等により、利便性及び住環境良好な地域を中心に回復傾向にあり、傾斜地域、街路条件等が劣る地域は、選好性が劣り低調に推移している。また、高齢化社会に起因する空家が見られる。近隣地域周辺では、中古物件が取引の中心であり、価格帯は総額1，000万円前後、需要者は地縁を有する戸建志向の強いエンドユーザーが中心。 |
| 一般的要因 | 不動産市場は金融緩和等により投資マネー流入が続いており、投資利回りは低下傾向。都心回帰の中、選別・二極化が進行。門司区の人口は微減傾向。 |
加藤一生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 加藤一生 |
|---|---|
| 価格 | 59,900円/㎡ |
| 個別的要因 | この一年間に個別的な価格形成要因に特段の変化はない。 |
| 地域要因 | この1年間に地域環境の変化は見られないが、平地部の住宅地域で潜在的な需要はあり、地価の底打ち感から横ばい基調となったと判断する。 |
| 地域要因の将来予測 | 門司港地区の中心部に近く立地条件の良い平地部の住宅地域であり、人口の高齢化等が進んでいるが、これまでの地価下落により割安感が生じており、今後、地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、門司港及び大里地区の中心街の背後に続く平地部の住宅地の分布域に一致する。圏域における主たる需要者は門司区及び小倉北区に勤務地のある給与所得世帯であるが、地縁性があり域外からの参入は少ない。利便な場所で一定の需要は見込まれるが、人口減少等が進んでおり、取引は低調である。取引市場では中古住宅が大半なれど、取引が少なく取引の中心価格帯を把握しづらいが、中古物件で1000∼1500万円程度と推測される。 |
| 一般的要因 | 消費税増税後の需要後退や門司区における人口減少等があれど、アベノミクス効果や低金利策等により不動産市況は横這い状態で推移したと考える。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度948157 北緯 130度9727254 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県北九州市門司区東本町１丁目５番１５福岡県北九州市門司区錦町２１番１福岡県北九州市門司区栄町９１番福岡県北九州市門司区柳町２丁目１０６番１福岡県北九州市門司区谷町１丁目２１１２番１０福岡県北九州市門司区清見１丁目１９１８番２外２筆福岡県北九州市門司区栄町１５０番外１筆福岡県北九州市門司区港町８３番福岡県北九州市門司区清見２丁目２５５８番１３
参考：近隣駅の地価相場
出光美術館駅(地価相場 44,800円/㎡)門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)ノーフォーク広場駅(地価相場 41,850円/㎡)関門海峡めかり駅(地価相場 45,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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