福岡県北九州市門司区丸山吉野町１４２０番８外(門司港駅・出光美術館駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
38,600円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区丸山吉野町１４２０番８外(福岡県北九州市門司区丸山吉野町１２−３８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市門司区丸山吉野町１４２０番８外 |
| 住居表示 | 丸山吉野町１２−３８ |
| 価格 | 38,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 門司港、1,600m |
| 地積 | 248㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模住宅が建ち並ぶ山手の既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.5m市道 |
| その他の接面道路 | 背面道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大武克己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大武克己 |
|---|---|
| 価格 | 38,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 居住の快適性等の効用に影響を与えるような個別的要因に特段の変動は認められないが、引き続き地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因 | 格別の価格変動要因はない。背後に山を控えた傾斜地勢の住宅地で需要も引き続き少ない状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 既存の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間現状維持で推移するものと予測するが、山手の地勢がやや劣る地域であり需要は引き続き弱く地価水準は当分の間は、下落傾向が続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR門司港駅を中心とした既存の住宅地域である。主な需要者は門司区在住又は同区に地縁性を有する者が中心である。当該地区は、人口の減少や高齢化が顕著であり圏域内での住宅土地取り引き需要は低迷しており、傾斜地や高台地等地勢の劣る住宅等購買層の土地取得意欲は低い状況が継続している。中心価格帯は、土地で1，000万円程度、新築の戸建で2，500万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 北九州地区の経済は緩やかに回復しており業況判断は製造業・非製造業ともに改善傾向。当区の人口は減少傾向にあり、高齢化も引き続き顕著である。 |
神谷孝氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 神谷孝 |
|---|---|
| 価格 | 38,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替競争関係にある他の画地と比較し、特に遜色はない。 |
| 地域要因 | 地勢、住環境で市場競争力に難があり、地価水準は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当分の間、現状の使用が継続するものと考えられる。山手の地勢のやや劣る既成住宅地への需要減退から、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね門司区内で門司港駅周辺の郊外部を中心とする既成住宅地域一円である。需要の中心は、門司区内の居住者で地縁を有する地元住民が中心である。人口減少、高齢化により、傾斜地高台地等地勢の劣る地域の住宅購入の取得意識は低い。供給は既存の中古住宅が殆どであり、需要は弱含みである。中心価格帯は、中古住宅で1，000万∼1500万円程度が取引の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 経済情勢は緩やかな回復基調にあり、不動産市場も低金利等により同様である。門司区の人口は減少傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9369917 北緯 130度9717451 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)出光美術館駅(地価相場 44,800円/㎡)ノーフォーク広場駅(地価相場 41,850円/㎡)関門海峡めかり駅(地価相場 45,000円/㎡)小森江駅(地価相場 47,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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