福岡県北九州市門司区庄司町７番８(出光美術館駅・門司港駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


61,800円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区庄司町７番８(福岡県北九州市門司区庄司町１２−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を61,800円/㎡としました。

福岡県北九州市門司区庄司町７番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市門司区庄司町７番８
住居表示庄司町１２−３０
価格61,800円/㎡
交通施設、距離門司港、1,200m
地積120㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南東5.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

加藤一生氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤一生
価格61,800円/㎡
個別的要因この一年間に個別的な価格形成要因に特段の変化はない。
地域要因この一年間、環境の変化はないが、人口高齢化を背景に、傾斜地勢の住宅地で需要者の選好度が弱く、地価は下落基調を脱せずに推移したと判断する。
地域要因の将来予測地域中心街に比較的近い既成住宅街であり、今後も土地利用の現状を維持して推移すると思われるが、高齢化の進行とともに傾斜地勢の住宅地であり、需要が弱く、地価水準は、なお微減基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、門司港及び大里地区の中心街の背後に続く住宅地の分布域に一致する。圏域における主たる需要者は門司区及び小倉北区に勤務地のある給与所得世帯であるが、地縁性があり域外からの参入は少ない。この圏域では高齢化や人口減少等が進んでおり、需給関係は低調である。取引市場では中古住宅が大半なれど、近時、取引の中心価格帯を指摘できるほどの取引は少ないが、中古物件で1000∼1500万円程度となっている。
一般的要因低金利策等により不動産市況は回復傾向にあるが、門司区では人口減少や高齢化の進行が足かせとなり、優良住宅地を除き、需要が低調に推移した。

田村常美氏による調査レポート

不動産鑑定士田村常美
価格61,700円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因門司港地区の中心部に比較的近い住宅地であり有効需要は見込める。
地域要因の将来予測門司港地区中心街に近い既成住宅地である。人口は減少しているが、門司港中心部周辺は平坦地勢に乏しく、地縁的選好性を有する需要の集中が見込めることから、地価水準は概ね横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、門司港駅勢圏の既成住宅地域。需要者は、門司区ないし小倉北区等に通勤するサラリーマン層の一次取得者が中心。門司港地区は圏外からの転入者が少ないため人口減少、高齢化が進んでいるが、平坦部が狭いため地縁的選好性等による当該近隣地域への需要は見込める。供給面では新規開発に乏しく中古住宅取引が中心である。取引件数が少なく取引の中心となる価格帯の把握は困難であるが中古物件で1000∼1500万円程度である。
一般的要因北九州地区の経済は、緩やかに回復している。門司区の人口、世帯数は減少傾向で推移しているほか高齢化率は北九州市内で最も高い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度94527679999999
北緯 130度9700729

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

出光美術館駅(地価相場 44,800円/㎡)門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)ノーフォーク広場駅(地価相場 41,850円/㎡)関門海峡めかり駅(地価相場 45,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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